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Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen fokussiert sich auf Big 10
05. November 2018

Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen fokussiert sich auf Big 10

Die Big 10 kämpfen sich auf dem Vermietungsmarkt für Einzelhandelsimmobilien wieder an die Dominanz früherer Tage heran. Auf die Metropolen entfiel im dritten Quartal mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes.


Nach einem eher zurückhaltenden Start ins laufende Jahr haben sie ihren Anteil am Gesamtflächenvolumen nach drei Quartalen mit 161.300 m² auf 45 Prozent gesteigert – allein im dritten Quartal lag der Anteil bei 54 Prozent. Damit haben die Big 10 das Vorjahresergebnis bereits jetzt um rund ein Drittel übertroffen.

Der gesamte Markt zeigt sich derweil weiter ausgesprochen konstant steigerte sich mit 121.700 m² jeweils knapp gegenüber den beiden Vorgängerquartalen und verzeichnet vor dem Schlussquartal zusammengenommen 360.000 m² bei rund 800 Abschlüssen. Das entspricht einem Plus von 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Hält diese Konstanz an und der Markt kommt auf 480.000 m², hätte er wieder das Niveau des Jahres 2016 erreicht und sich erstmals in den vergangenen vier Jahren wieder im Jahresvergleich gesteigert, so ein Vertreter von Head of Retail Leasing JLL Germany.

Die langfristige Rückkehr zu deutlich mehr als 500.000 m² Vermietungsumsatz pro Jahr erscheint dennoch unwahrscheinlich. Das unterstreicht die von JLL neu erhobenen Verfügbarkeitsquote für neun deutsche Metropolen, diese zeigt, welche Einzelhandelsflächen dem Markt tatsächlich zur Verfügung stehen. Untersucht wurden 2.250 Ladenlokale in ausgewählten 1a-Lagen mit einer Verkaufsfläche von rund 2 Mio. m². Das Resultat: Aktuell stehen für 149.600 m² bzw. 252 Ladenlokale die zukünftigen Mieter noch nicht fest. Damit ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen nicht mehr deutlich höher als das Angebot, was auch zu einer veränderten Verhandlungsbasis für Eigentümer und Nutzer führt.

Die Verfügbarkeitsquote schafft die nötige Transparenz, um sich an realistischen Zukunftswerten orientieren zu können. Konkret heißt das: Eigentümer warten nicht mehr vergeblich auf einen Nutzer, der ihre Traummiete zahlt, in der heutigen Zeit aber nicht mehr kommt. Nutzer können derweil die mittelfristige Attraktivität einer Lage viel besser mit ihrem Businessplan und der möglichen Miete abgleichen.

Begehrtester Markt ist erneut München mit einer Quote von 2 Prozent verfügbarer Fläche, lediglich 14 der 284 untersuchten Ladenlokale wurden als verfügbar gemeldet. Köln hat mit 9 Prozent verfügbarer Fläche eine der höchsten Quoten. Für 23 Läden muss noch ein Mieter gefunden werden, was 15 Prozent entspricht und Spitzenwert der Big 9 ist. Hier hat sich der Wert allerdings im Vergleich zur vorherigen Messung von mehr als 18 Prozent deutlich verbessert. Das spiegelt sich auch bei den Vermietungsumsätzen der Big 10 wider, wo Köln mit 30.400 m² in den ersten drei Quartalen 2018 direkt hinter Spitzenreiter Berlin mit 34.800 m² rangiert und seinen Schnitt der vergangenen fünf Jahre schon um mehr als die Hälfte übertroffen hat. Erst mit einigem Abstand folgt der rheinische Rivale Düsseldorf mit 18.800 m² vor Leipzig 17.600 m² und Stuttgart mit 14.800 m². Erst dann reihen sich die beiden Millionenstädte Hamburg (14.200 m²) und München ein (13.100 m²), ehe Frankfurt (11.500 m²), Hannover (3.700 m²) und Nürnberg (2.400 m²) das Feld komplettieren. Im Vergleich zum Vorjahr konnten sich damit fast alle Städte, teils deutlich, verbessern.

Im Branchenvergleich setzt sich der Trend fort, dass Textilhändler ihre einstige Dominanz schrittweise abgeben: Wurden in dem Segment vor fünf Jahren durchschnittlich 45.000 m² pro Quartal umgesetzt, liegt der aktuelle Wert nur noch bei 30.000 m². Oft stoßen Gastronomie sowie die Gesundheit/Beauty-Branche in die dadurch entstehende Lücke – darunter Burgerkonzepte wie Hans im Glück, die in diesem Jahr bislang acht neue Restaurants eröffneten, oder Fitnessstudios in 1a-Lage.

Während die Spitzenmieten in den 175 beobachteten Einzelhandelsstandorten außerhalb der Big 10 im Schnitt um vier Prozent zurückging, blieb sie in den zehn größten Metropolen weitgehend stabil – nur Hannovers Georgstraße gab um drei Prozent nach. In fast allen Standorten wirkt sich die zurückgegangene Nachfrage und der geringere Flächenbedarf vieler Händler mit Omni-Channel-Strategien aus. Das bietet aber auch Chancen für innovative Konzepte oder kleinere Händler, die sich bislang nicht gegen große Ketten durchsetzen konnten.

Redaktioneller Hinweis: Eine Fläche gilt als verfügbar, wenn es sich um einen offensichtlichen Leerstand sowie noch nicht vermietete Projektentwicklungen oder Umbauten handelt. Ebenso ist eine Fläche verfügbar, wenn der derzeitige Mieter die Flächen ganz oder teilweise aufgeben möchte und hierfür einen Nachmieter sucht. Eine Fläche wird ferner als verfügbar eingestuft, wenn der Mietvertrag innerhalb der nächsten 1,5 Jahre ausläuft und noch kein Nachmieter feststeht oder der Eigentümer aktiv nach einem neuen Mieter sucht. Erfasst werden Ladenlokale, in denen mindestens 65 Prozent der Spitzenmiete einer Stadt und 70 Prozent der maximalen Passantenfrequenz erzielt werden. (sw)





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