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Schimmel-Urteil: Gefahr allein rechtfertigt keine Mietminderung
07. Dezember 2018

Schimmel-Urteil: Gefahr allein rechtfertigt keine Mietminderung

Schimmel in der Wohnung sorgt regelmäßig für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Der Bundesgerichtshof musste sich in einem aktuellen Fall mit der Frage beschäftigen, ob allein die Gefahr eines Schimmelbefalls eine Mietminderung rechtfertigt.


Besteht in einer Wohnung wegen der Errichtung einer üblichen, aber heute nicht mehr zeitgemäßen Bausubstanz die Gefahr, dass es zu Schimmel kommen kann, ist das noch kein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt. Zu diesem Schluss kommt der BGH in zwei aktuellen Urteilen in denen die Mieter zweier Wohnungen Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter geltend gemacht hatten.

Gefahr durch Wärmebrücken

Bei den Streitfällen handelte es sich um Wohnungen, die 1968 und 1971 gebaut wurden. Die darin wohnenden Mieter bemängelten, dass es aufgrund der Bauweise der Wohnungen Wärmebrücken gebe. Dadurch bestehe vor allem von Oktober bis März die Gefahr, dass sich Schimmel an den Außenwänden bildet. Aus diesem Grund forderten sie eine Mietminderung und in einem Fall zusätzlich einen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel.

Keine Abweichung vom vorausgesetzten Zustand

Während die Klagen vor dem Landgericht noch Erfolg hatten, hat der BGH sie nun zurückgewiesen. Wärmebrücken in den Außenwänden sind nach Auffassung der Bundesrichter kein Sachmangel, wenn die Bauvorschriften und technischen Normen eingehalten werden, die bei der Errichtung des Gebäudes galten. Ein Mangel setze eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus.

Erwartbarer und üblicher Zustand

Ohne weitere Vereinbarung müssten Mieter damit rechnen, dass angemietete Räume den Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei ist grundsätzlich der Maßstab entscheidend, der bei der Errichtung des Gebäudes gültig war. Eine Wärmedämmung war 1968 beziehungsweise 1971 noch nicht vorgeschrieben und Wärmebrücken daher ein allgemein üblicher Bauzustand. Die Wärmebrücken der Wohnungen sind daher hier kein Sachmangel.

Tägliches Lüften ist zumutbar

Das Argument des Landgerichts, dass Mieter einen Standard erwarten dürfen, der den „Grundsätzen zeitgemäßen Wohnens“ entspricht, wischte der BGH klar vom Tisch. Diese Position würde darauf hinauslaufen, dass ein neuer Mangelbegriff geschaffen wird. Letztlich müsste dann bei älteren und unsanierten Wohnungen grundsätzlich ein Neubaustandard als geschuldete Beschaffenheit zugrunde gelegt werden. Mieter älterer Wohnung müssten stattdessen damit leben, der Schimmelbildung durch tägliches Stoßlüften entgegenzuwirken. In den vorliegenden Fällen hielt der vom Gericht bestellte Sachverständige täglich zweimaliges Stoßlüften von je 15 Minuten oder dreimal je 10 Minuten für ausreichend. Das sei Mietern nicht unzumutbar. (mh)

BGH, Urteile vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18





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