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Regelmäßige Arbeiten für den Werterhalt der Immobilie
18. Oktober 2018

Regelmäßige Arbeiten für den Werterhalt der Immobilie

Der „Zahn der Zeit“ setzt jeder Immobilie zu. Das gilt auch für den Fall, dass alle darin Wohnenden weitaus pfleglicher damit umgehen, als es in einem normalen vermieteten Umfeld der Fall ist. Prinzipiell sorgt jeder Schaden, auch wenn er nur optisch, nicht substanziell ist, für einen Wertverlust. Aus diesem Grund sollten Immobilienbesitzer ihrem Besitz regelmäßige Arbeiten angedeihen lassen.


1. Die Fassadenreinigung

Diese Arbeit ist vor allem ein städtisches Problem. Denn der gerade so medial bekannt gewordene Feinstaub ist nicht nur ein Gesundheitsproblem, sondern sorgt auch dafür, dass mit der Zeit die einstmals brillante Farbe einer Fassade zu einem unansehnlichen Matt abgetönt wird. Zwar gilt auch hier Ähnliches wie bei Fensterflächenreinigung: Primär haben Mieter zwar keinen Anspruch darauf. Aber es ist definitiv im Sinne des Hausbesitzers, zumindest die der Straße zugewandte Fassade, in regelmäßigen Abständen durch eine Fachfirma reinigen zu lassen. Pro Quadratmeter Fassadenfläche kann man hier ca. fünf bis zehn Euro kalkulieren. An stark befahrenen Straßen sollte diese Reinigung einmal jährlich, am besten am Ende der Pollensaison, erfolgen.

2. Dachwartung

Das Dach selbst sowie die dazugehörigen Regenrinnen, Fallrohre usw. unterliegen durch die Elemente einer enormen Belastung. Diese reicht von mechanischer Beschädigung, etwa durch Extremwetter, über alterungsbedingte Mauerwerksschäden bis zu Verstopfungen und anderen durch Bewuchs ausgelösten Problemen. Kritisch sind hierbei zweierlei Punkte:

  • 1. Ob der Dachhöhe liegen die Schäden nicht im direkten Blickfeld, bleiben also, sofern man nicht direkt vor Ort nachschaut, dem Auge verborgen
  • 2. Selbst marginale Schäden können, wenn sie lange genug unbemerkt bleiben, zu dramatischen Folgeschäden führen. So könnte eine gerissene Dachpfanne so lange Tropfen für Tropfen Regenwasser einlassen, bis das Dachgebälk Fäulnisschäden aufweist.

 

Regelmäßige Arbeiten für den Werterhalt der Immobilie

Insbesondere ob der schieren Menge der notwendigen Wartungsarbeiten, empfiehlt es sich, diese über einen Wartungsvertrag mit einem Dachbauunternehmen zu regulieren. Dabei ist es sinnvoll, diese Arbeiten auf halbjährliche Aufgaben aufzuteilen. Vor Herbstbeginn die Reinigung der Ablaufflächen und Fallrohre sowie eine Schadenskontrolle gefolgt von weiterer Kontrolle und dem Beheben winterlicher Schäden im Frühjahr.

 

3. Heizungswartung

Eine Heizungsanlage für ein Mehrparteienhaus kann in der Anschaffung leicht mittlere fünfstellige Summen erreichen. Eine solche Investition gilt es zu schützen. Schon deshalb, weil eine zur Unzeit ausfallende Heizung einer der unstrittigsten Gründe für eine Mietminderung darstellt. Allerdings auch, weil bei Heizungen auf fossiler Brennstoffbasis im Betrieb immer Verschmutzungen auftreten. Etwa leichte Verrußungen, die dafür sorgen, dass die Anlage für die gleiche Leistung mehr Brennstoff benötigt, weniger effizient läuft, mehr Unterhaltskosten verschlingt. Einmal jährlich sollte ein Fachmann das System durchchecken – bei sehr modernen Geräten gehören dazu ggf. auch Software-Updates.

Mit der Wartung der Heizung selbst ist es aber noch nicht getan, auch die angeschlossenen Rohrleitungen und Heizkörper müssen entlüftet werden. Um hierbei sämtlichen Streitfragen bezüglich der Kleinreparaturklausel aus dem Weg zu gehen und sicherzustellen, dass auch in allen angeschlossenen Wohnungen zeitgleich entlüftet wird, sei dringend empfohlen, dies den Mietern einfach fristgerecht anzukündigen (zwei Wochen vorher, mündliche Ankündigung reicht aus) und es dann „in einem Abwasch“ durch den Handwerker durchführen zu lassen. Da das Entlüften von Heizkörpern eine schnelle, einfache Arbeit ist, welche durch die Verbrauchsminderung die Mieter bevorteilt, lässt sich hier i.d.R. problemlos argumentieren.

4. Außenbereichspflege

Nur in sehr großen Objekten mit sehr vielen Parteien gibt es heute noch dedizierte Hausmeister im klassischen Sinn, welche sich auch darum kümmern, dass der Außenbereich gepflegt aussieht. Viele Immobilienbesitzer sparen sich jedoch eine solche Stelle gerne – vergessen jedoch, dass ein gepflegtes Äußeres des Gebäudes und das dazugehörigen Areals eine durchaus werterhaltende Visitenkarte der Immobilie ist.

Zwar ist es Usus und rechtlich möglich, den Mietern bestimmte Außenaufgaben aufzuerlegen. Diese beschränken sich jedoch auf einfache Arbeiten wie etwa Unkrautentfernung oder das Entfernen von Moos. Alles Weitere ist Vermietersache – und sollte ebenfalls in regelmäßigen Abständen wahrgenommen werden. Auch hier bieten sehr viele Unternehmen eine Art Pflegevertrag an, in dessen Rahmen in regelmäßigen Abständen Hecken, Bäume und Sträucher geschnitten werden sowie natürlich auch weitergehende Arbeiten vereinbart werden können.

 

Regelmäßige Arbeiten für den Werterhalt der Immobilie

Falls noch mehr Pflegearbeit als das Botanische ansteht, sollte jedoch über die Inanspruchnahme eines Hausmeisterservices nachgedacht werden. Dieser kostet i.d.R. stündlich etwa 35 Euro. Dafür ist aber eine deutlich flexiblere Auftragsgestaltung möglich, die auch viele weitere Arbeiten beinhalten kann und die zudem mit maximal 60 Cent pro Quadratmeter und Monat auf die Mieter umgelegt werden können.

 

5. Fassadenanstrich

Selbst eine regelmäßige Reinigung durch einen Fachbetrieb und die Auswahl hochwertiger Farben kann nicht verhindern, dass der Farbton eines Hauses sich mit den Jahren zum Negativen verändert. Schuld ist hier vor allem die Einwirkung von UV-Strahlen, welche Stück für Stück die Farbpigmente zerstört sowie ferner auch weitere Umwelteinflüsse wie etwa saurer Regen, Abgase usw., welche ähnliche Negativresultate verursachen.

Problematisch ist das vor allem deshalb, weil es nicht an der ganzen Fassade gleichmäßig erfolgt, sondern vor allem dort, wo Sonne und Witterung direkt einwirken können. Spätestens alle 15 Jahre, in Einzelfällen je nach Lage und Qualität des Farbauftrags aber auch schon bedeutend früher (5 bis 10 Jahre) sollte daher die Fassade vollkommen neu gestrichen werden. Bei einfachen Anstrichen müssen hier, inklusive Vorarbeiten, ca. 50 Euro pro Quadratmeter einkalkuliert werden. Hinzu kommen die Kosten für die Einrüstung, welche sich ortsabhängig teils dramatisch unterscheiden können.

Übrigens: Andere Fassadenformen, etwa Klinker, weisen eine teils enorm höhere Lebensdauer auf, die mehrere Jahrzehnte beträgt.





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