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Reform der Share Deals würde Projektentwickler besonders treffen
21. August 2018

Reform der Share Deals würde Projektentwickler besonders treffen

Die Bundesregierung will Share Deals reformieren. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) mahnt an, dass ein solcher Schritt vor allem die Projektentwickler treffen würde. Diese seien aufgrund von Haftungsfragen auf Share Deals angewiesen. Insgesamt widerspreche ein solcher Schritt den Zielen der Politik.


Entwicklungen von Immobilien finden üblicherweise in Gesellschaften wie etwa GmbHs statt, um die Haftung auf ein spezielles Bauprojekt zu begrenzen und nicht mit dem gesamten Bauunternehmen zu haften. Nach Fertigstellung hat der Projektentwickler ein großes Interesse daran, die Immobilie zusammen mit der haltenden Gesellschaft zu verkaufen. Bislang erfolgte dies mit Ausnahme von Eigentumswohnungen häufig auf dem Wege eines Share Deals.

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Projektentwickler von Reform besonders betroffen

Der ZIA prognostiziert vor diesem Hintergrund, dass eine Reform der Share Deals, Projektentwickler besonders treffen würde. „Projektentwickler haben in der Regel keine üppige Kapitalausstattung und damit nicht die finanziellen Resourcen, eine zehnprozentige Beteiligung an einer Immobilie auf zehn Jahre hinaus zu halten, nur weil der Käufer Grunderwerbsteuer sparen will“, erläutert Martina Hertwig, Partnerin und Wirtschaftsprüferin bei Baker Tilly und Mitglied des ZIA-Vorstands. Dies wird dazu beitragen, dass Projektentwickler künftig weniger Share-Deals machen.

Haftungsansprüche

Ein weiterer Aspekt sind Haftungen aus der Projektentwicklung. Viele Haftungsansprüche aus der Bauphase – wie die für Baumängel – beziehen sich auf die Objektgesellschaft und nicht auf die Immobilie selbst. „Daher verkauft der Projektentwickler die Objektgesellschaft nach Baufertigstellung zusammen mit der Immobilie. Genau dies wird künftig schwieriger“, so Hertwig.

Widerspruch zu den Zielen der Politik

Unterm Strich würden die Neuregelungen dazu führen, dass Projektentwickler künftig mehr Asset-Deals machen müssen. Die Käufer, die dann Grunderwerbsteuer in voller Höhe entrichten müssen, werden dies vom Kaufpreis abziehen und in der Folge die Erlöse der Projektentwickler sinken. Die Politik stehe daher mit der Reform im Widerspruch zu ihren übrigen Zielen. „Einerseits will sie den Bau von Wohnungen fördern, andererseits legt sie den Projektentwicklern Steine in den Weg. Immobilienentwicklung findet nun einmal in aller Regel innerhalb von Objektgesellschaften statt und diese werden üblicherweise via Share Deal verkauft“, meint Hertwig. (mh)





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