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Mietwohnhäuser dominieren Transaktionsmarkt in Berlin
09. Oktober 2018

Mietwohnhäuser dominieren Transaktionsmarkt in Berlin

Die Preise für Miethäuser in Berlin haben sich von 2013 bis 2017 verdoppelt. Das Transaktionsvolumen hat sich seit 2008 ebenfalls verdoppelt. Mietwohnhäuser dominieren damit klar den Transaktionsmarkt der Haupstadt. Das geht aus einer aktuellen Studie von bulwiengesa im Auftrag der Mähren AG hervor.


Der Berliner Wohnungsmarkt wird von Mietwohnhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern dominiert. Insgesamt hat sich das Transaktionsvolumen seit 2008 auf 4,84 Mrd. Euro im Jahr 2017 verdoppelt. „Für 2018 erwarten wir ein Transaktionsvolumen von mehr als 5 Mrd. Euro“, sagt André Adami, Berliner Niederlassungsleiter bei bulwiengesa. Die angespannte Marktsituation spiegelt sich jedoch auch in diesem Marktsegment im Transaktionsgeschehen wider. So ist die Zahl der Transaktionen von Bestandsobjekten in den vergangenen vier Jahren um mehr als ein Drittel zurückgegangen, während die Preise stark angestiegen sind. „Potenzielle Verkäufer warten weitere Preissteigerungen ab und scheuen den Verkauf mangels Anlagealternativen“, erklärt Jakob Mähren, Gründer und Vorstandsvorsitzender der Mähren AG. Dies sind die Ergebnisse einer Studie von bulwiengesa im Auftrag der Mähren AG.

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Mehrfamilienhäuser dominieren

Die Berliner Wohnungsstruktur ist traditionell durch das Mietwohnsegment und durch Mehrfamilienhäuser (89%) geprägt. Die Altbaubestände aus der Gründerzeit sind überwiegend in den innerstädtischen Stadtteilen wie Friedrichshain, Charlottenburg, Wilmersdorf oder Prenzlauer Berg vorzufinden. Sie machen heute rund ein Viertel des Wohnimmobilienbestandes in Berlin aus und standen im Jahr 2017 im Fokus der Transaktionen. Insbesondere in Kiezen mit hohen Wertsteigerungen, wie in Wedding, Neukölln und Kreuzberg, fanden viele Verkäufe statt. Eine leichte Konzentration ist zudem in Spandau entlang der Havel festzustellen, wo ebenfalls überwiegend Altbaubestände zu finden sind.

Preise steigen und werden weiter zulegen

Die Preise für Miethäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser sind seit 2012 angestiegen und haben sich zwischen 2013 und 2017 mehr als verdoppelt. Zuletzt lagen sie für Mietwohnhäuser bei rund 2.325 Euro pro m2. Der Anstieg bei den Wohn- und Geschäftshäusern war etwas geringer, jedoch befinden sich die Kaufpreise mit rund 3.700 Euro/qm auf einem deutlichen höheren Niveau. Dies ist in erster Linie den höheren Erträgen der gewerblichen Flächen geschuldet. „Die hohen Kosten für Bauland, gestiegene Mieten und sinkende Renditeanforderungen wirken sich preissteigernd aus“, erklärt Mähren. Außerdem verschärfen die zu geringen Neubauaktivitäten und der Nachfragedruck aufgrund des Einwohnerzuwachses die Situation. Auch das niedrige Zinsniveau und das hohe, am Markt verfügbare Kapitalvolumen führten zu Preissteigerungen. „Ich rechne mit weiteren Kaufpreissteigerungen bei Mietwohnhäusern“, so Mähren.

Kaufpreisfaktoren legen stark zu

Infolge der niedrigen Zinsen, mangelnder Anlagealternativen und der höheren Wertschätzung der Hauptstadt aufseiten der Investoren haben sich die durchschnittlichen Kaufpreisvervielfacher für Mehrfamilienhäuser in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt. Im Jahr 2017 lag der mittlere Kaufpreisfaktor beim rund 26,0-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Für attraktive Gebäude in guten und sehr guten Lagen betrug der Vervielfältiger sogar rund 31,0. Auch der Gutachterausschuss weist für Mietwohnhäuser in normalem Zustand in Citylagen in den vergangenen vier Jahren eine Erhöhung des Faktors um 50% aus. 2017 lag der Kaufpreisvervielfacher beim 32,1-Fachen der Jahresnettokaltmiete. „Eine weitere Renditekompression ist fast nicht mehr vorstellbar, erscheint aber durchaus möglich“, so Mähren.

Nachverdichtungen gewinnen an Bedeutung, Grundstückskaufpreise stark gestiegen

Die Kaufpreise von unbebauten Grundstücken für Mehrfamilienhäuser haben sich in den vergangenen fünf Jahren fast versiebenfacht und sind regelrecht explodiert. Areale in gefragten Stadtteilen Berlins kosten deshalb nicht selten 3.000 Euro pro m2 vermarktbarer Wohnfläche und mehr. Parallel dazu sank die Zahl der Verkaufsfälle um 44%. Wichtige Verkäufer der Vergangenheit, wie der Berliner Liegenschaftsfonds, die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder das Bundeseisenbahnvermögen, stellen dem Markt kaum noch entwicklungsfähige Areale zur Verfügung. „Diese Angebotsverknappung am Markt wird die Grundstückspreise weiter rasant steigen lassen“, sagt Mähren. „Nachverdichtungen auf Grundstücken mit Bestandsbauten, Dachgeschossausbauten oder eine dichtere Bebauung von gewerblichen Arealen gewinnen daher in den kommenden Jahren wieder stärker an Bedeutung“, ergänzt Mähren. (mh)





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