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Markt für Pflegeimmobilien startet dynamisch ins neue Jahr
17. Mai 2018

Markt für Pflegeimmobilien startet dynamisch ins neue Jahr

Investments in Pflegeimmobilien stehen hoch im Kurs. Im ersten Quartal 2018 hat sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt. Ihren Anteil am Gesamtmarkt haben sie damit deutlich ausgebaut.


Der deutsche Investmentmarkt für Pflegeimmobilien ist 2018 schwungvoll gestartet und konnte das Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich mehr als verdoppeln. Im ersten Quartal lag das umgesetzte Volumen für Pflegeheime und Seniorenzentren bei rund 339 Mio. Euro (Q1 2017: 166 Mio. Euro). Nachdem im Gesamtjahr 2017 zuletzt die Milliarden-Marke beim Transaktionsvolumen geknackt wurde, ist somit auch in diesem Jahr ein starkes Ergebnis zu erwarten. Der relative Anteil der Assetklasse Pflegeimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in Deutschland konnte ebenfalls gesteigert werden und lag im ersten Quartal bei 2,8% (plus 15 Prozentpunkte). Dies ist das Ergebnis einer neuen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

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In- und ausländische Investoren

Investoren aus dem In- und Ausland sind von den Wachstumsperspektiven und der Sicherheit des hiesigen Pflegeimmobilienmarktes überzeugt, so ein Experte des Unternehmens. Die langfristige Attraktivität von Pflegeimmobilien zeigt sich auch an den auf Sicherheit bedachten Versicherungen, der mit 38% aktivsten Käufergruppe. Die Nachfrage nach Pflegeplätzen sowie der zukünftig signifikant steigende Bedarf an zeitgemäßen Pflegeplätzen werden in den kommenden Jahren für eine hohe Auslastung und stabile Cashflows sorgen. Inländische Investoren steigerten ihr Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich um etwa 50 auf 149 Mio. Euro. Ein Beispiel hierfür ist der auf Sozialimmobilien spezialisierte Fondsanbieter INP, der im Zuge einer strategischen Partnerschaft mehrere Objekte erwarb.

Trotz dieser Zunahme des Transaktionsvolumens verringerte sich der Anteil inländischer Investoren am Transaktionsgeschehen auf 44%. Dies erklärt sich durch die große Aktivität internationaler Investoren, die ihr umgesetztes Volumen mit 190 Mio. Euro mehr als verdoppelt haben. Entsprechend waren internationale Anleger für 56% des Gesamtvolumens im deutschen Pflegeimmobilieninvestmentmarkt verantwortlich. Besonders aktiv zeigten sich Marktteilnehmer aus Belgien, die für 44% des Transaktionsvolumens verantwortlich waren. Dahinter folgen Käufer aus Luxemburg und Frankreich mit 5%, respektive 4%.

Insgesamt registrierte CBRE bei den Immobilientransaktionen rund ein Drittel als Einzeldeals. Den deutlich größeren Anteil machten mit 67% Portfoliotransaktionen aus. Beispielsweise hat die AG Insurance SA ein Portfolio von sieben Pflegeheimen von der SHI Management GmbH erworben, die von CBRE beraten wurde. Im Vergleich zu vielen anderen Asset-Klassen sind die Dealgrößen meist recht klein: 27% aller Deals entfielen auf die Kaufpreiskategorie unter 10 Mio. Euro, die Kategorie bis 20 Mio. Euro kam auf 39%. Zum einen gibt es keine großen Einzelobjekte wie in anderen Assetklassen, zum anderen ist der Markt noch immer relativ kleinteilig, so dass auch die Portfoliogrößen häufig eingeschränkt sind.

Renditevorsprung bleibt erhalten

Die Spitzenrendite blieb im Vergleich zum Jahresende 2017 konstant bei 5,0%. Pflegeimmobilien werden jedoch zunehmend als nachhaltige und gängige Assetklasse gesehen, so dass sich vereinzelt bereits Transaktionen unterhalb der Marke von 5% abzeichnen. Die Bestände werden langlebiger und Objekte gelten aufgrund höherer Qualität nicht mehr – anders als einst üblich – nach wenigen Jahrzehnten als abbruchreif. Entsprechend baut sich die Risikoprämie für Pflegeimmobilien kontinuierlich ab.

Ausblick

Der Markt für Pflegeeinrichtungen wird wohl auch im weiteren Jahresverlauf seine Dynamik nicht verlieren. Dafür sorgen die günstigen Rahmenbedingungen sowie der hohe Bedarf an Investitionsmitteln – für Neubauprodukte sowie für zu modernisierende Bestandsobjekte. Der demographische Wandel unserer Gesellschaft ist ein zusätzlicher entscheidender Faktor für die steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen und damit auch nach Pflegeimmobilien. Der Mangel an Bauplätzen und Pflegekräften jedoch wird weiterhin das Bettenangebot knapp und die Auslastung bestehender Pflegeheime hoch halten. Für das Gesamtjahr gehen wir aktuell von einem Investitionsvolumen von mehr als 1 Mrd. Euro aus. (sw)





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