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Immobilieninvestments: Randlagen lohnender denn je
14. Februar 2018

Immobilieninvestments: Randlagen lohnender denn je

Der Wert einer Immobilie steht und fällt mit dem Standort. Lage, Lage, Lage – so lautet das Credo von Investoren und Entwicklern. Deshalb setzen sie auf die vermeintlich sichere Bank: A-Lagen in den Top-7-Städten. Mit ihnen lassen sich aber kaum noch auskömmliche Renditen erwirtschaften. Ein Blick auf ihre Randlagen lohnt sich daher mehr denn je.


Von Edward Martens, Vorstand der AVW Immobilien AG

Im Frühjahr 2017 warnte der Rat der Immobilienweisen vor Preisübertreibungen, in Hamburg etwa in Höhe von gut 40%. Der Investmentmarktüberblick von JLL für das zweite Quartal 2017 verzeichnet ebenfalls einen deutlichen Aufwärtstrend: Auf dem gewerblichen Wohnungsmarkt liegt der Preis je Wohnung 30% über dem Vorjahrespreis und sogar 80% über dem Fünfjahresschnitt. Ein guter Zeitpunkt, sich nach Alternativen an weniger begehrten Standorten umzusehen. Denn während in der Hamburger Innenstadt Käufe zum 30-Fachen keine Seltenheit sind, werden Wohnimmobilien abseits der stark nachgefragten Stadtteile zum 20- bis 24-Fachen gehandelt. Renditetechnisch kann das durchaus 0,5 bis 1 Prozentpunkt bringen – vorausgesetzt, der Standort hat Potenzial und kann sich positiv entwickeln. Weitere Faktoren, die Randlagen zu interessanten Alternativen machen, sind:

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1. Günstigeres Bauland

In den Big 7 ist Bauland knapp und teuer. In Hamburg kostete schon 2015 ein Quadratmeterim Schnitt 726 Euro und damit 582 Euro mehr als der Bundesschnitt. Auf den Quadratmeter Bruttogrundfläche umgerechnet werden aktuell in Bieter­verfahren in guten Lagen sogar Preise jenseits der 2.000 Euro gezahlt. Dies ist auch auf die starke Konkurrenz zwischen Entwicklern in den Ballungszentren zurückzuführen. In Kombination mit stark steigenden Baupreisen rechnen sich Projekte darum häufig nur, wenn von weiter steigenden Kaufpreisen ausgegangen wird. Das birgt enormes Rückschlagspotenzial.

Dagegen ist das Preisniveau in weniger stark nachgefragten Gebieten deutlich niedriger: In Schleswig-Holstein etwa kostete ein Quadratmeter baureifes Land 2015 durchschnittlich 111 Euro, in Niedersachsen je nach Region sogar nur 78 Euro. Zwar ziehen inzwischen auch dort die Preise an. Doch das Niveau der Top-Lagen ist noch lange nicht erreicht und es bieten sich durchaus noch Chancen, günstig einzukaufen – vorausgesetzt, man verfügt über ein breites lokales Netzwerk und gute Kontakte zu Maklern und Ämtern.

2. Potenzial für Wert- und Preissteigerungen

Auch der Wiederverkaufswert ist für die Rendite entscheidend. Betrachtet man die aktuellen Preisniveaus, bieten sorgfältig ausgewählte Randlagen deutlich mehr Wertsteigerungspotenzial als die Metropolen sowie ein geringeres Risiko, von der befürchteten Trendwende getroffen zu werden. In den Big 7 ist das Potenzial der Verkaufspreise für Eigentumswohnungen dagegen vielfach ausgereizt. Zudem haben sich die Preise in einigen Lagen stark von den Mieten entkoppelt, was sich früher oder später negativ auf die Verkaufspreise auswirkt. So prognostizieren etwa die Immobilienweisen für die Top-Standorte Preisrückgänge von bis zu 30%. Sollte das eintreten, wird sich eine Reihe von Projekten nicht mehr profitabel umsetzen lassen.

3. Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum

Egal, ob junge Berufstätige, Familien oder Senioren – die Ansprüche an Wohnraum sind bei allen Zielgruppen kontinuierlich gestiegen und können von Bestandsbauten in Randlagen nur noch selten erfüllt werden. Fahr­stühle, Parkett oder Fußbodenheizung sind dort eher die Ausnahme als die Regel. Die Chance für Investoren: Neuentwicklungen, die sich an modernen Anforderungen orientieren, heben sich vom Markt ab, bieten anspruchsvollen Zielgruppen einen klaren Mehrwert und sichern damit den Wiederverkaufswert.

Rohdiamant oder Kieselstein?

In Medienberichten und Statistiken wird jedoch regelmäßig über hohe Leerstände berichtet und vor Landflucht gewarnt. Daher ist eine detaillierte Standortbewertung wichtig, um die Spreu vom Weizen zu trennen und das Potenzial eines bisher unterschätzten Standorts zu erkennen. Die drei wichtigsten Faktoren sind eine positive Bevölkerungsentwicklung, ein funktionierender Arbeitsmarkt sowie Investitionen in die Infrastruktur, die eine gute und schnelle Anbindung an eine Metropole gewährleisten. Bei der Bewertung der Bevölkerungsentwicklung ist es wichtig, die Zahlen nach Zuzugsgruppen aufzuschlüsseln, denn entscheidend ist nicht die Quantität, sondern die Qualität. Junge sozialversicherungspflichtig Beschäftigte und Familien sollten den Großteil der neuen Anwohner ausmachen. Im Idealfall verstärken sich die drei Faktoren gegenseitig und stoßen eine dynamische Aufwärtsentwicklung an.

Praxisbeispiel: Stade

Die niedersächsische Kreisstadt Stade ist ein gutes Beispiel für eine unterschätzte Randlage. Während die Preise je Quadratmeter für einen Neubau in Buxtehude und Ahrensburg, die ebenfalls zur Metropolregion Hamburg gehören und mit dem Auto sowie der Bahn schnell erreichbar sind, bei 4.000 und 4.600 Euro liegen, ist in Stade der Quadratmeter im Schnitt für rund 3.200 Euro zu haben. Dieses Preisniveau hat noch starkes Entwicklungspotenzial, denn Stade ist eine wachsende Stadt. Von 2011 bis 2015 wies die Kreisstadt ein Bevölkerungswachstum von 0,58% pro Jahr aus.

Der positive Trend hält weiter an. Inzwischen zählt Stade knapp über 49.000 Einwohner. Günstig für Wohninvestments ist zudem, dass die Verwaltung aktiv daran arbeitet, die Bevölkerungsanzahl auf 50.000 zu erhöhen, da ab dieser Marke die Bereitschaft großer Konzerne zur Neuansiedlung steigt. Dies würde die – dank Arbeitgebern wie Airbus, DOW und E.on sowieso gute – Beschäftigungsquote von knapp 60% noch verbessern. Auch Investitionen in die Infrastruktur setzen Zuzugsanreize: In den nächsten Jahren wird etwa mit der A 26 eine direkte Verbindung von Stade nach Hamburg fertig. Die Zeiten, in denen sich viele Berufstätige aus Hamburg wegen der schlechten Anbindung gegen einen Umzug in das wesentlich günstigere Stade entschieden haben, sind dann vorbei.

Präsenz zeigen

Investitionen in Randlagen erfordern nicht nur im Planungsstadium eine intensive Auseinandersetzung, sondern eine kontinuierliche Präsenz in allen Projektphasen. Steht in kleineren Städten beispielsweise kein Generalunternehmen zur Verfügung, braucht der Entwickler die Expertise, die lokalen Kontakte und die zeitlichen Ressourcen, Projekte in Einzelvergabe durchzuführen und regelmäßig vor Ort zu kontrollieren.

Da der Erfolg eines Wohninvestments stark von der Akzeptanz innerhalb der Bevölkerung abhängt, ist es zudem wichtig, aktiv den Dialog mit allen beteiligten Interessengruppen zu suchen, zum Beispiel in Form von Informationsveranstaltungen, der öffentlichen Vorstellung von Architektenentwürfen oder Gesprächen mit lokalen Politikern. Und auch nach Fertigstellung braucht es für die Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien in Randlagen einen deutlich höheren organisatorischen und zeitlichen Aufwand als für Objekte in Großstädten. Kleinere, lokal gut vernetzte Entwickler können all dies meist besser leisten als bundesweit oder sogar international tätige Unternehmen. Sie wissen, wie die jeweiligen Ämter von einem Projekt überzeugt werden können, welche kritischen Fragen die Bürger stellen und welche lokalen Handwerksbetriebe die Kompetenz haben, Arbeiten an größeren Projekten auszuführen.

Wohninvestments in Top-Lagen sind kein Erfolgsgarant mehr, und der Zeitpunkt für eine Ergänzung des Portfolios um Objekte in Randlagen ist günstig. Richtig gemacht sind solche Investments nicht einmal risikoreicher, bieten aber mehr Chancen. Wichtig ist eine gründliche Analyse des Standortes. Dabei ist nicht der Status quo entscheidend, sondern die realistische Einschätzung der künftigen Entwicklung.


<h5>Edward Martens</h5>
Edward Martens




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