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Immobilienfinanzierung in Deutschland: Stimmung trübt sich ein
09. August 2017

Immobilienfinanzierung in Deutschland: Stimmung trübt sich ein

Die Stimmung deutscher Immobilienfinanzierer trübt sich ein. Das zeigt das aktuelle BF.Quartalsbarometer. Demnach steigen institutionelle Investoren vermehrt ins Finanzierungsgeschäft ein und erhöhen so den Wettbewerbsdruck. Als Reaktion konzentrieren sich Finanzierer verstärkt auf bestehende Kunden und die Finanzierung von Nischenprodukten.


Das BF.Quartalsbarometer ist im dritten Quartal 2017 von 0,49 auf 0,02 Zähler gesunken. Ein positiver Barometerwert steht für eine hohe Finanzierungsbereitschaft der Banken und eine gute Versorgung der Immobilienwirtschaft mit Krediten. Ein negativer Barometerwert bedeutet das Gegenteil. Liegt der Barometerwert – wie aktuell – nahe Null, zeugt dies von einem ausgeglichenen Markt.

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Verschärfte Konkurrenz

Der Anteil der Befragten, der deutsche institutionelle Investoren wie Versicherungen und Versorgungswerke als alternative Fremdkapitalgeber wahrnimmt, ist um 11,1 Prozentpunkte auf 36,7% gestiegen. „Aufgrund des Anlagedrucks suchen Institutionelle neue Nischen und treten nun vermehrt als Finanzierer auf. Das erhöht die ohnehin hohe Wettbewerbsintensität“, erläutert Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG. Der Wettbewerbsdruck zeigt sich auch bei der Frage nach den Schwerpunkten bei der Kreditvergabe. So erreicht der Anteil der Institute, welche die Pflege von Kundenbeziehungen als den wichtigsten Aspekt bei der Kreditvergabe angeben, mit 21,8% den höchsten Wert seit Durchführung der Befragungen.

Keine Blase erkennbar

Ein weiteres Kernergebnis des Barometers ist, dass die Margen bei Projektenwicklungsfinanzierungen um 14 auf 199 Basispunkte gestiegen sind. Gleichzeitig steigt der Loan-to-Cost (LTC) in dem Segment leicht auf durchschnittlich auf 73,8%. „Die Relation von seit mehreren Quartalen ansteigenden LTCs und ansteigenden Margen bei Projektentwicklungen zeigt, dass der Markt funktioniert. Höheren Beleihungsausläufen stehen bei den Banken höhere Erträge bzw. ein höherer Risikopuffer gegenüber. Anzeichen einer möglichen Blase sind laut BF.direkt nicht erkennbar. „Es gibt kein Überangebot auf der Finanzierungsseite“, kommentiert Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG.

Qualitätsbewusste Finanzierung

Die qualitätsbewusste Finanzierung der Banken zeige sich auch bei der Beantwortung der Frage, warum Darlehensvergaben nicht zustande gekommen sind. Rund 60% aller Befragten gaben an, dass Finanzierungen entweder wegen zu hoher Projektrisiken, einem mangelhaften Track Record des Darlehensnehmers oder einem zu geringen Eigenkapitalanteil des Darlehensnehmers nicht zustande gekommen sind.

Nischen im Visier

Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen rücken vermehrt die Nischen in den Fokus. Der Anteil der Befragten, die Mikroapartments/Studentenwohnen finanzieren, ist auf den Rekordwert von 57,6% gestiegen (+3,9 Prozentpunkte). Damit ist der Anteil für diese Nischennutzungsart genauso hoch wie der Anteil an Bauträgerfinanzierungen von Wohnimmobilien. Ebenso verzeichnen Sozialimmobilien wie Pflegeheime und Krankenhäuser einen Anstieg um 4,1 Prozentpunkte auf 33,3%.

Kaum Änderungen bei Bestandsimmobilien

Bei der Finanzierung von Bestandsimmobilien gibt es keine großen Veränderungen. Jeweils rund 92% finanzieren Büro- und Wohnimmobilien. Die größte Veränderung bei den drei größten Asset-Klassen gab es bei der Nutzungsart Shoppingcenter/ Einzelhandelsimmobilien. Finanzierten im zweiten Quartal 2017 noch rund 84% Objekte dieser Nutzungsart, waren es im Folgequartal 79%. (mh)





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