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Gewerbliche Immobilienfinanzierung entwickelt sich stark rückläufig
05. Oktober 2018

Gewerbliche Immobilienfinanzierung entwickelt sich stark rückläufig

Gewerbliche Immobilienfinanzierungen mussten laut JLL im ersten Halbjahr 2018 einen deutlichen Dämpfer hinnehmen. Das Neugeschäftsvolumen ist auf Jahressicht um ein Zehntel gesunken. Der Konkurrenz- und Margendruck bleibt derweil unverändert hoch.


Das Neugeschäftsvolumen gewerblicher Immobilienfinanzierung ist im ersten Halbjahr 2018 gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017 deutlich rückläufig: 17,6 Mrd. Euro bedeuten ein um 10% geringeres Volumen. Trotz des Rückgangs um 6% konnte die DZ Hyp mit 3,1 Mrd. Euro das mit Abstand höchste Neugeschäft in den ersten sechs Monaten registrieren, sie finanziert beispielsweise das im Münchener Osten geplante Büroquartier New Eastside Munich.

Produktmangel im Core-Segment

Mit zehn von 13 ausweisenden Instituten hat die überwiegende Zahl der Häuser ihr Neuengagement zurückgefahren. „Dies dürfte insbesondere dem Produktmangel im favorisierten Core-Segment geschuldet sein. Der unverändert hohe Konkurrenz- und Margendruck führt offenbar nicht dazu, dass pauschal risikoreichere Finanzierungen in die Bücher genommen werden“ so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany.

Kreditbestände erneut gewachsen

Trotz des Rückgangs des Neugeschäfts sind die Kreditbestände unter dem Strich abermals gewachsen und repräsentieren ein Volumen von 257,1 Mrd. Euro. Bei lediglich drei Häusern hat sich das Kreditvolumen reduziert, bei zehn Instituten ist es zum Teil beachtlich expandiert, am stärksten bei der Deka Bank mit 29 %. Insgesamt sechs Banken verzeichneten ein zweistelliges prozentuales Wachstum. „Höhere Kreditbestände trotz sinkenden Neugeschäfts sind erneut ein Anzeichen dafür, dass Rückzahlungen aus fälligen Darlehen geringer ausgefallen sind als das akquirierte Neugeschäft“, so Anke Herz.

Verhaltener Ausblick

Die Europäische Zentralbank hat das Ende des massiven Anleihekaufprogramms angekündigt. Auch das Ende der historisch niedrigen Zinsen ist absehbar, erste Erhöhungen des Leitzinses sind aber erst für den Herbst 2019 avisiert. „Zumindest für den Rest des Jahres 2018 rechnen wir nicht mit signifikant negativen Auswirkungen der politischen und wirtschaftlichen Risiken auf die Nachfrage nach deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilien. Mit rund 73 Mrd. Euro gehen wir bei Gewerbeimmobilien und gewerbliche Wohninvestments von einem Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau aus“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Deutschland.

Nicht eins-zu-eins übertragbar

Auf das Neugeschäft der Immobilienfinanzierung lässt sich die positive Prognose laut JLL allerdings nicht eins-zu-eins übertragen: Für das Gesamtjahr 2018 gehen mit LBBW und BayernLB lediglich zwei Institute von einem steigenden Neugeschäft gegenüber dem Vorjahr aus, fünf erwarten ein ähnliches Ergebnis, fünf antizipieren ein geringeres Volumen. „Die hohen Regulierungsanforderungen schränken das Geschäft zum Teil ein, auch der Mangel an Core-Produkten wirkt dämpfend für das Neugeschäft“, so Anke Herz.

Die Prognose ihres Neugeschäftsvolumens für das Gesamtjahr 2018 haben im Vergleich zur vorangegangen Befragung vier Institute geändert. Optimistischer fällt die Einschätzung bei der DZ Hyp und bei der BayernLB aus, die Deutsche Hypo hat von „voraussichtlich gleichbleibend“ auf „voraussichtlich rückläufig“ modifiziert, die DekaBank von „voraussichtlich höherem Neugeschäft“ auf „voraussichtlich gleichbleibend“.

Wettbewerb der Finanzier bleibt groß

Ab 2019 wird zwar mit deutlich höheren Fertigstellungsvolumina bei im Bau befindlichen oder geplanten Projekten gerechnet und damit potentiell auch mit passenden Produkten für die eher risikoaversen Banken. „Bei den derzeit im Bau befindlichen Büro-Projektentwicklungen in den deutschen Big 7, die bis voraussichtlich Ende 2019 fertig gestellt werden, sind bereits zwei Drittel der Flächen vermietet oder werden für Eigennutzer gebaut“, so Scheunemann. Und Anke Herz ergänzt: „Allerdings ist der Wettbewerb der Finanzierer um diese Produkte entsprechend groß. Darüber hinaus dürfte bei vielen dieser Projektentwicklungen durch bereits in der Vergangenheit erfolgte Forward-Transaktionen zumindest teilweise keine Re-Finanzierung anstehen.“ (mh)





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