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Gewerbegebäude aus den 60ern werden wieder cool
08. Dezember 2017

Gewerbegebäude aus den 60ern werden wieder cool

Neu entwickeln statt einfach abreißen – das liegt immer stärker im Trend. Vor allem bei Nichtwohngebäude, die älter als 40 Jahre sind, gewinnt das Re-Development an Beliebtheit. Aus gutem Grund, meint Reiner Nowak von der Modal M GmbH. Nach Meinung des Experten spricht vieles gegen den Abriss und Neubau solcher Gebäude.


Warenhäuser, Bürogebäude, Rechenzentren: Etwa 70% aller bestehenden Nichtwohngebäude in Deutschland sind älter als 40 Jahre – und viele von ihnen sind in ihrer ursprünglich angedachten Nutzung heute nicht mehr en vogue. Deshalb stehen Eigentümer älterer Bestandsimmobilien in der Bundesrepublik wie auch europaweit oft vor der Frage: Abriss und Neubau, Sanierung oder Re-Development? Die Antwort darauf ist in den vergangenen Jahren immer häufiger: Re-Development beziehungsweise komplette Umnutzung.

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Umdenken

„Viele Gebäude haben eine architektonische, zeithistorische oder städtebauliche Bedeutung. Nicht zuletzt spielen aber auch ein stärkeres Umweltbewusstsein sowie ökonomische Gründe oft eine große Rolle bei der Entscheidung gegen Abriss und Neubau“, nennt Reiner Nowak, Geschäftsführer der Modal M GmbH, die Gründe für das Umdenken. Beratungs- und Architekturunternehmen wie Modal M werden heute zunehmend für Projekte engagiert, bei denen die vorhandene Bausubstanz erhalten und fit für neue Nutzeranforderungen gemacht werden soll. „Neben der Projektentwicklung und dem klassischen Mieterausbau macht das Re-Development mittlerweile etwa ein Drittel unserer Auftragsleistungen aus – Tendenz steigend“, sagt Reiner Nowak.

Abreißen oder erhalten?

Ein Großteil der gewerblichen Bestandsimmobilien in Deutschland – insbesondere aus der Nachkriegszeit bis in die 1990er Jahre – befinden sich heute im Immobilienzyklus in der sogenannten Change oder Critical Phase. Sie haben bezüglich der Rentabilität ihren Zenit überschritten, Mieten sinken und Leerstand breitet sich aus. In dieser Phase sind die Immobilien in der Regel energetisch nicht mehr zeitgemäß und eine Nachvermietung ist kaum möglich. Daher müssen sich Eigentümer die Frage stellen: abreißen oder erhalten?

In vielen Fällen sinnvoll

Reiner Nowak: „Re-Development ist in vielen Fällen sinnvoll“, meint Reiner Nowak. „Es kostet nicht nur weniger als Neubau, es verbraucht auch weniger Energie. Am wichtigsten ist jedoch, dass Mieter ihre Flächen flexibel und zukunftssicher gestalten können, um dem Paradigmenwechsel durch Digitalisierung und Globalisierung standzuhalten.“

Unterm Strich oft günstiger

Zwar fallen nach den Worten des Re-Development-Experten bei Sanierung oder kompletter Umnutzung ebenso wie bei Abriss und Neubau Rückbaukosten an. Allerdings sparen sich Eigentümer durch die Erhaltung der Bausubstanz die kompletten Aushub- sowie Rohbaukosten. Und die machen laut Modal M gut 25% der Gesamtbaukosten aus. Je nach Objekt lassen sich da schnell mehrere Millionen Euro einsparen.

Reduzierter ökologischer Fußabdruck

Auch ihren ökologischen Fußabdruck können Eigentümer älterer Gewerbeimmobilien kräftig reduzieren. Wer um- statt neu baut, spart durch den Wegfall des Betonierens einen großen Energiefresser ein: die CO2-intensive Zementgewinnung. „Die Bauindustrie verursacht direkt oder indirekt etwa ein Viertel des Kohlendioxidausstoßes aller Industrie- und Verbrennungsprozesse weltweit. Schon allein die Produktion von Zement schlägt dabei global mit etwa fünf Prozent zu Buche, wobei das während des Herstellungsprozesses freigesetzte Kohlendioxid sogar 90 Prozent des weltweiten Kohlendioxidausstoßes der Bauwirtschaft entspricht.“

Re-Development scheitert selten an Bausubstanz und Statik

Bei der Beurteilung, ob ein Objekt für Re-Development geeignet ist, befürchten Eigentümer häufig, dass sie heutigen Nutzeranforderungen nicht mehr genügen könnten. Das aber sieht Reiner Nowak weniger. „Eine Fassade architektonisch interessant zu überholen und energetisch auf den neuesten Stand zu bringen, ist selten ein Problem. Auch bin ich immer wieder erstaunt darüber, wie flexibel Gebäude in ihren Grundrissen sind und so an aktuelle Nutzerwünsche angepasst werden können. Nicht umsonst sind beispielsweise Gebäude aus den 1960er Jahren heute wieder cool. Gerade sie eignen sich nach einer cleveren Umgestaltung häufig für offene, großflächige Bürostrukturen.“

Keine Angst vor Bausubstanz und Statik

Auch mit Blick auf Bausubstanz und Statik scheitert das Re-Development nach den langjährigen Erfahrungen des Modal M-Experten selten. So lassen sich nicht zuletzt heutige Brandschutzbestimmungen in Folge der Entkernung und Neuinstallation problemlos realisieren.

Allerdings spielen bei der Objektbewertung auch Parameter wie natürliche Belichtung und Belüftung durch ausreichend vorhandene Fenster sowie die Gebäudetiefen eine große Rolle. „Zwar können viele Funktionen mechanisch neu hergestellt werden, wenn sie in der Gebäudestruktur nicht bereits vorhanden sind. Jedoch bedeutet intensive Erneuerung der Haustechnik oft hohe Investitions- und Betriebskosten. Daher sollte stets der sogenannte ‚Low-Tech‘-Ansatz insbesondere in Bezug auf Belüftung und Belichtung der Gebäude beachtet werden“, sagt Reiner Nowak. Voraussetzung dafür ist laut Nowak, dass die Grundrisse nicht zu tief konzipiert werden, damit das Tageslicht die Arbeitsplätze erreicht und die Fläche durch Öffnen der Fenster ausreichend belüftet werden kann. Diesen Ansatz mit intelligenter Technologie zu kombinieren, verbessere nicht nur den Umweltschutz, sondern erhöhe auch das Wohlbefinden des Gebäude-Nutzers.

Baurechtliche Bewertung

Nachverdichtungen in die Horizontale wie auch in die Vertikale sind ebenfalls oft möglich. Denn um ein bis zwei Stockwerke kann laut Nowak nahezu jedes Gebäude nach oben erweitert werden – so es die Kommunen zulassen. Anbauten im seitlichen oder hinteren Gebäudebereich lassen sich ebenfalls recht häufig in Abhängigkeit von den lokalen Baurechtsbestimmungen realisieren.

Lage und potenzielle Nutzer in die Planung einbeziehen

Die Beratungsleistung von ganzheitlich ausgerichteten Architekturbüros wie Modal M setzt bei einem effektiv angedachten Re-Development jedoch weit vor der Begutachtung der Gebäudedetails an: der Standortbewertung. Handelt es sich um eine A-, B- oder C-Lage? Wie wahrscheinlich ist aufgrund der jeweiligen Lage eine schnelle Neuvermietung? Welche Nutzer kommen am Standort in Betracht? Welche Anforderungen haben diese Nutzer an ein Gebäude und können diese vor Ort realisiert werden? Reiner Nowak: „Das beste Design nützt nichts, wenn die Umgebung nicht für eine Umnutzung geeignet ist. Daher sollten Berater und Architekten den Eigentümern erst nach konsequenten Standort- und Machbarkeitsstudien ein umfängliches Re-Development-Konzept inklusive Maßnahmen zur Ressourcenschonung und Vermarktung vorstellen.“ (sw)





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