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Fachmärkte und Fachmarktzentren ganz oben in der Gunst der Investoren
27. März 2018

Fachmärkte und Fachmarktzentren ganz oben in der Gunst der Investoren

Der Investmentanteil von Fachmärkten und Fachmarktzentren am gesamten deutschen Einzelhandelstransaktionsvolumen ist 2017 auf 44% gestiegen. Lebensmittelgeankerte Objekte sind dabei besonders gefragt. Der Nachfragedruck sorgt aber für deutlich rückläufige Nettoanfangsrenditen.


Auf dem deutschen Markt für Handelsimmobilien waren 2017 insbesondere Immobilien aus der Gruppe der Fachmärkte und Fachmarktzentren nachgefragt. Insgesamt wurden rund 6,2 Mrd. Euro in Immobilien aus dieser heterogenen Gruppe investiert, die neben den oben angegebenen Objekttypen zudem Nahversorgungszentren und verschiedene Stand-Alone-Objekte aus dem Food- und Non-Food-Bereich (SB-Warenhäuser, Verbraucher- und Supermärkte und Discounter sowie Bau-, Möbel- und Fachmärkte und Cash&Carry-Märkte) umfasst. Im Vergleich zum Vorjahr stieg das Investitionsvolumen in dieser Assetklasse nochmals deutlich um 906 Mio. Euro oder 17% an.

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Im Hinblick auf das investierte Volumen waren hierbei insbesondere Fachmarktzentren und Nahversorgungszentren im vergangenen Jahr gefragt. In Summe flossen mit rund 4,1 Mrd. Euro gut zwei Drittel (plus 15 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr) des gesamten Volumens in diese beiden Assetklassen. Auf den Plätzen zwei und drei folgen mit gut 490 bzw. 470 Mio. Euro und mit einem relativen Anteil von jeweils rund 8% Lebensmitteldiscounter sowie Bau- und Heimwerkermärkte.

Die enorme Nachfrage insbesondere nach lebensmittelgeankerten Fachmarkt- und Nahversorgungszentren hat vielfältige Gründe. Das vergangene Jahr war von disruptiven Veränderungen im Einzelhandel geprägt, so ein Experte von Retail Investment bei CBRE in Deutschland. Dabei zeigte sich der Lebensmitteleinzelhandel als sehr stabil, sowohl im Hinblick auf die Frequenz, als auch den Umsatz im stationären Einzelhandel gegenüber dem Online-Handel. Gerade Handelsimmobilien mit Nutzern aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich profitieren zudem von einem hohen Anteil an Filialisten unter der Mieterschaft, die einen langfristig nachhaltig stabilen Cashflow in Aussicht stellen.

Ein weiterer Pluspunkt von Fach- und Nahversorgungszentren ist neben ihrer oftmals attraktiven Investment-Losgröße, die eine hohe Zahl an Investoren in Betracht kommen lässt, zudem die gegenüber anderen Handelsimmobilien wie Shopping-Centern einfachere Handhabung im Asset-Management.

Die verschiedenen Objekte aus der Gruppe der Fachmärkte und Fachmarktzentren wurden überwiegend im Rahmen von Pakettransaktionen erworben. Die Portfolioquote in diesem Segment liegt bei 65% und damit deutlich höher als bei deutschen Einzelhandelsimmobilien insgesamt (51%).

Deutsche Investoren überwiegen

Deutliche Unterschiede zum deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt insgesamt bestehen darüber hinaus im Hinblick auf die Herkunft der Investoren. So lag der Anteil heimischer Investoren im Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren mit 80% deutlich über dem Anteil, den nationale Investoren bei deutschen Handelsimmobilien insgesamt hatten (63%).

Das in den deutschen Top-Städten allokierte Investitionsvolumen fällt im Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren im Verhältnis erwartungsgemäß geringer aus als bei deutschen Einzelhandelsimmobilien. Insgesamt entfielen rund 730 Millionen Euro oder zwölf Prozent des Transaktionsvolumens auf die sieben deutschen Investmentzentren. Bezogen auf alle Handelsobjekte können die Metropolen einen Anteil von 21% (3 Mrd. Euro) für sich verbuchen.

Produktknappheit wird spürbar

Die Beliebtheit und die beständig hohe Nachfrage nach Produkten aus diesem Segment machen sich inzwischen in spürbaren Renditerückgängen bemerkbar. So sank die Nettoanfangsrendite für Fachmarktzentren zum Jahresende 2017 auf 4,6% und bei Fachmärkten (Non-Food) auf 5,4%. Deutlich nachgegeben haben auch Bau- und Heimwerkermärkte, deren Spitzenrendite nun bei 5,4% notiert.

Weiterhin schränkt die hohe Popularität von Fachmarktobjekten auch hier die Verfügbarkeit geeigneter Objekte insbesondere im Core- und Core-Plus-Bereich zunehmend ein. Da zudem auch Neuentwicklungen nicht mehr in dem Umfang der vergangenen Jahre erfolgen, wird beobachtet, dass verstärkt auch gut im Markt positionierte Objekte mit Modernisierungsbedarf gehandelt werden. Eine Manage-to-Core-Strategie macht zunehmend auch Value-Add orientiert Objekte für konservative Investoren interessanter, wobei sich dem Käufer hier vielfältige Möglichkeiten bieten, die Potenziale eines Objektes zu heben. So ist neben der klassischen Bestandsmodernisierung auch die Weiterentwicklung und Aufwertung in Richtung eines Hybrid-Centers möglich.

Aufgrund der Vielzahl der potenziellen Investoren, der attraktiven Renditeprofile sowie der vielfältigen Anlagemöglichkeiten in diesem Segment dürfte auch im Jahr 2018 eine starke Nachfrage nach Fachmärkten und Fachmarktzentren bestehen. Die Chancen stehen gut, dass Fachmarktobjekte erneut die dominierende Anlageklasse im deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt darstellen werden. (sw)





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