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Deutscher Immobilienmarkt von einer Blase (noch) weit entfernt
30. November 2017

Deutscher Immobilienmarkt von einer Blase (noch) weit entfernt

AENGEVELT-RESEARCH hat den deutschen Wohnimmobilienmarkt analysiert. Die Experten sehen zwar eine hohe Dynamik. Von einer Blase könne aber keineswegs gesprochen werden – zumindest zum aktuellen Zeitpunkt. Ob und in welchem Umfang es nicht doch zu einer Blase kommen kann, werde sich allerdings erst bei einer Kehrtwende der Zinspolitik endgültig zeigen.


AENGEVELT-RESEARCH hat im Rahmen seiner Marktbeobachtungen die Auswirkungen der Dynamik am Wohnimmobilienmarkt in Hinblick auf potenzielle Preisblasen untersucht – und kommt zu einem klaren Schluss. Die Gefahr einer Preisblase besteht demnach wenn überhaupt lediglich für ganz wenige einzelne Teilmärkte, die sich bereits seit Jahren überdurchschnittlich dynamisch entwickeln.

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Nachholeffekte statt Blase

„Wir stellen in den verschiedenen Teilmärkten zwar häufig unterschiedlich starke Dynamiken in Hinblick auf Kauf- und Mietpreisentwicklungen fest. Dahinter stehen aber in der Regel keine drohenden Preisblasen – schon gar nicht für den Gesamtmarkt“, erläutert Frank Korablin von AENGEVELT-RESEARCH. „Vielmehr zeichnet sich selbst in Märkten wie München, Hamburg oder auch Berlin mit einer im bundesweiten Vergleich höheren Dynamik eher ein Nachholeffekt in Form anziehender Neubautätigkeit und daraus resultierend eines steigenden Preisniveaus ab als eine drohende Blase.“

Gleichgewicht aktuell ohnehin unrealistisch

Das Erreichen eines Marktgleichgewichts von Angebot und Nachfrage sei darüber hinaus angesichts des anhaltenden Zuzugs und dadurch steigender Haushaltszahlen insbesondere in den Wachstumskernen nicht realistisch. Preisblasen entstehen laut AENGEVELT-RESEARCH vor allem bei Diskrepanzen zwischen den Kaufpreis- und Mietentwicklungen für Wohnraum, bei vermehrter (spekulativer) Bautätigkeit und einer steigenden Risikobereitschaft bei Kreditaufnahmen privater Haushalte zum Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum.

BIG 7 hängen B- und C-Städte ab

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind der Analyse zufolge wenig überraschend in allen betrachteten Großstädten in den letzten zehn Jahren gestiegen. Deutlich ist jedoch der Unterschied hinsichtlich der Preissteigerungen im Neubaubereich zwischen den „BIG 7“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart (über 70%) und B- und C-Standorten wie bspw. Bremen, Dresden und Karlsruhe (rund 60%). Noch markanter ist der Unterschied im „Wiederverkauf“ von Eigentumswohnungen: Hier beträgt die durchschnittliche Steigerung in den der BIG 7 über 75%, in den B- und C-Standorten dagegen nur 47%.

Mieten halten nicht Schritt

Die Mietpreise erhöhten sich in den vergangenen zehn Jahren um insgesamt 45% in Neubauten sowie um 37% in Bestandsbauten. Die Diskrepanz zwischen den höheren Kaufpreissteigerungen und den moderater gestiegenen Mietpreisen stelle aber nicht per se einen Indikator für eine Preisblase dar. Vielmehr sei zu berücksichtigen, dass es parallel zu dieser Entwicklung zumindest temporär auch eine Steigerung der Wohneigentumsquoten gab. „Da es im Wohneigentumssegment dabei deutlich weniger regulierte Angebotsbedingungen gibt, konnten die Preise hier schneller steigen als im Mietwohnsegment“, meint Frank Korablin.

Anziehender Wohnungsbau

Der Anstieg der Baugenehmigungen und Fertigstellungen für Wohnungen ist ähnlich der Vergleich der Miet- und Kaufpreisentwicklungen verlaufen. Laut Zahlen des Statistischen Bundesamtes hat sich die Anzahl der Baugenehmigungen pro Jahr zwischen 2008 und 2016 mehr als verdoppelt (115%). Hinsichtlich der Fertigstellungen wurde im gleichen Zeitraum dagegen nur ein Zuwachs um 58% verzeichnet.

Solide private Finanzierungen

Auch die Entwicklung von Wohnungsbaukrediten gesellt sich zum allgemeinen Aufwärtstrend hinzu. Zwar stiegen die Wohnungsbaukredite privater und institutioneller Kreditnehmer zwischen 2007 und 2016 von 132 auf 210 Mrd. Euro. Aufgrund des günstigen Zinsumfeldes erhöhten sich aber auch die Anfangstilgungsraten. Lag die Anfangstilgung im Jahr 2009 noch im Schnitt bei 1,9% waren es 2015 3,1%. Zudem ist die Fremdmittelquote privater Wohnungskäufe von 83% auf 76% gesunken.

Augen auf weitere Zinsentwicklung

„Durch die günstige Zinslage wurden seitens der EZB Anreize geschaffen, vermehrt in Wohnraum zu investieren. Das begünstigt zweifelsfrei den Wohnungsneubau“, kommentiert Frank Korablin. Andererseits führe der Schwerpunkt der Bautätigkeit in den höherpreisigen Segmenten dazu, dass der neue Wohnraum für viele nicht bezahlbar sei. Leider sei ein Ende dieser Entwicklung aktuell nicht in Sicht. Dadurch hänge hänge viel davon ab, wie lange die Märkte durch das Zinsniveau begünstigt werden. „Spätestens bei einer Kehrtwende der Zinspolitik wird sich zeigen, ob und in welchem Umfang es zu einer Blase kommen kann.“ Noch seien die Bedingungen einer Blase aber nicht erfüllt. (mh)





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