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Das neue Widerrufsrecht: Eine Katastrophe für Vermieter
03. September 2015

Das neue Widerrufsrecht: Eine Katastrophe für Vermieter

Von Wirtschaftsjurist und BVFI-Geschäftsführer Helge Norbert Ziegler

Für Vermieter, denen die Unternehmereigenschaft zugesprochen wird, kann die gesetzliche Neuregelung des Fernabsatzgesetzes und des Widerrufsrechtes die totale Katastrophe sein.


 

Auch bei Abschluss von Wohnraum-Mietverträgen kann das am 13.06.2014 in Kraft getretene gesetzliche Widerrufsrecht zu beachten sein. Gerade Wohnungsvermittlungsmakler, die künftig im Auftrag des Vermieters gegen Zahlung eines Honorars tätig sind, sollten über dieses Wissen verfügen.

1. Das Fernabsatzgesetz

Dem Widerrufsrecht unterliegen alle Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, die mit Hilfe von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden. Fernkommunikationsmittel sind alle Kommunikationsmittel, die einen Vertragsabschluss unter körperlich Abwesenden ermöglichen. Das sind z.B. Verträge per Brief, Katalog, Telefon, E-Mail, Fax usw. Nicht nur der Abschluss, sondern auch die Anbahnung unter Zuhilfenahme von Fernabsatzmitteln, unterliegt dem Fernabsatzgesetz.

2. Definition Unternehmer/Verbraucher

Der Gesetzgeber hat den Begriff des Verbrauchers nach § 13 BGB neu definiert. Danach ist ein Verbraucher „jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können“. Wohnraummieter sind damit stets Verbraucher im Sinne des § 13 BGB.

3. Der Vermieter: Verbraucher oder Unternehmer?

Bei einem Vermieter ist zu differenzieren, ob er als Verbraucher oder Unternehmer anzusehen ist. Auch ein eigentlich als Verbraucher zu wertender Vermieter kann im Sinne des Fernabsatzgesetzes (die Bewertung nach dem Steuerrecht ist hier nicht maßgeblich) Unternehmer sein.

Bei der Feststellung, ob ein Vermieter die Unternehmereigenschaft innehat, kommt es weniger auf den Wert der Immobilien an, sondern auf den Umfang der vom Vermieter betriebenen Geschäfte. Wenn die Vermietung nämlich einen gewerblichen Zuschnitt aufweist, kann auch eine natürliche Person Unternehmer im Sinne des § 14 BGB sein. 2

Nach § 14 BGB ist ein Unternehmer „eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt“.

Der private Klein-Vermieter wird daher in der Regel von der Widerruflichkeit des Mietverhältnisses nicht betroffen sein. Anders kann dies sein, wenn mehrere Wohnungen an Mieter vermietet werden und der Vermieter hierzu ein Büro, einen organisierten Geschäftsbetrieb, unterhält oder eine gewerblich tätige Verwaltungsgesellschaft mit der Betreuung seiner Immobilien beauftragt. Maßgebend sind jeweils die Umstände des Einzelfalls.

4. Entstehen der Unternehmereigenschaft eines Vermieters

Die Unternehmereigenschaft besteht nur dann, wenn die Vermietertätigkeit über die reine Vermögensverwaltung hinaus in der Hauptsache dem Erwerbszweck dient. Das wird von den Gerichten unterstellt, wenn die Vermietertätigkeit eine bestimmte Größe erreicht hat. Als Faustformel kann man hier von der dauernden Vermietertätigkeit von acht bis zehn Wohnungen ausgehen, ferner für die Annahme einer Unternehmereigenschaft bei der Verwaltung von mehr als sechs Wohnungen.

Die Unternehmereigenschaft kann auch dann anzunehmen sein, wenn der Vermieter aus den vermieteten Objekten seinen alleinigen Lebensunterhalt bestreitet. Gleiches gilt auch, wenn die Grundstücksverwaltung wegen der Größe eines Objekts oder wegen der Vielzahl mehrerer Objekte einen zeitlich so großen Umfang einnimmt, dass sie die auf Vertragserzielung gerichtete Tätigkeit des Vermieters im Wesentlichen bestimmt, auch wenn er noch über andere Einnahmequellen verfügt. So sollen auch schon zwei Mehrfa-milienhäuser als Vermietungs- und Verwaltungsobjekte ausreichend sein so (OLG Düsseldorf).

Werden diese Dimensionen nicht erreicht, so ist die Vermietung von Immobilien in der Regel keine unternehmerische Tätigkeit, solange sie nicht zu einem anderen Geschäftsbetrieb, etwa zu einem Maklerbüro, gehört (Harz/Schmid, § 24a AGBG Rn. 3).

Wird diese Dimensionen hingegen erreicht, liegt eine Unternehmereigenschaft mit der Folge vor, dass der zwischen dem Vermieter als Unternehmer und dem Mieter als Verbraucher abgeschlossene Wohnraum-Mietvertrag den Bestimmungen des Fernabsatzgesetzes und des Widerrufsrechtes unterliegt.

5. Die Folgen einer Nichtbelehrung des Mieters, wenn der Vermieter Unternehmer ist

Ist der Vermieter i.S. des Fernabsatzgesetzes Unternehmer, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Wird er nicht über sein gesetzliches Widerrufsrecht informiert, verlängert sich die Widerrufsfrist um weitere zwölf Monate. Es besteht daher die Gefahr, dass der Vermieter bei nicht erfolgter oder unwirksamer Belehrung dem Mieter die volle Miete ohne irgendeinen Leistungsersatz zurück zu bezahlen hat. Neben den im Gesetzentwurf der Bundesregierung bereits genannten bereicherungsrechtlichen Ansprüchen sind insbesondere auch Ansprüche aus § 280 BGB ausgeschlossen, wenn der Verbraucher die Ware oder Dienstleistung nicht oder nur mit einer erheblichen Wertminde-rung herausgegeben kann. Auch nach bisheriger Rechtslage bestehende Ansprüche des Unternehmers gegen den Verbraucher auf Nutzungswertersatz werden in Zukunft nicht mehr bestehen.

Wer nicht ordnungsgemäß aufklärt und/oder belehrt, erhält also nichts, wenn der Verbraucher trotz fehlender Belehrung von seinem Widerrufsrecht Gebrauch macht! Für Vermieter, denen die Unternehmereigenschaft zugesprochen wird, ist die gesetzliche Neuregelung des Fernabsatzgesetzes und des Widerrufsrechtes die totale Katastrophe.

6. Empfehlung

Es muss jedem Vermieter dringend angeraten werden, unter Beachtung der hier erwähn-ten Urteile und Rechtsmeinungen seine Unternehmereigenschaft zu prüfen. Im Zweifelsfalle sollte der Mieter nachweisbar über die Belehrung des ihm (möglicherweise) zustehenden Widerrufsrechts informiert werden. Soll der Mietvertrag bei erfolgter Beleh-rung vor Ablauf der 14 Tage abgeschlossen werden, sollte der Mieter i.S. von § 357 Abs. 8 BGB auf sein Widerrufsrecht verzichten, in dem er vom Vermieter schriftlich verlangt, mit seinen Leistungen (hier den Mietvertrag) vor Ablauf der Frist zu beginnen. In diesem Falle steht dem Mieter das Widerrufsrecht und eine Rückerstattung der Miete nicht mehr zu.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Fachartikel wurde nach bestem Wissen erstellt. Er ersetzt aber keine Beratung im Einzelfall. Eine Haftung kann daher nicht übernommen werden.

 





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