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„Der deutsche Immobilienboom findet zur richtigen Zeit am richtigen Ort statt“
03. Mai 2017

„Der deutsche Immobilienboom findet zur richtigen Zeit am richtigen Ort statt“

Wie kommen Immobilienmakler in Zeiten von Regulierung, Digitalisierung und rasant steigender Immobilienpreise zurecht? ImmoCompact fragt nach bei deutschen Immobilienmaklern. Diesmal im Gespräch: Ralf Schmidt, Vorstand der AHORN Immobilien AG.


Herr Schmidt, wie stehen Sie zu dem geplanten Berufszulassungsregeln für Makler?

Die Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler befindet sich derzeit im parlamentarischen Verfahren. Der Sachkundenachweis bietet Verkäufern einen Anhaltspunkt, aber er kann nicht belegen, ob Makler gute Arbeit leisten oder nicht. Bei der Beurteilung eines Maklers spielen kaufmännisches Geschick, Servicequalität und stetige Fortbildung eine wichtige Rolle.

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Vor allem stellt sich für mich die Frage, welche Personen in einer Firma welche Zulassungen haben müssen und wie diese für die Verbraucher genutzt bzw. kontrolliert werden können. Wie sieht dies mit Praktikanten, Sekretärinnen, freien Mitarbeitern oder Verwaltern aus, die sich vermittlungsmäßig betätigen? Verwalter von Mietwohneinheiten und angestellte WEG-Verwalter fallen aktuell nicht unter die Erlaubnispflicht. Ein Sachkundenachweis auch für die Mitarbeiter – etwa in Form eines IHK-Zertifikats – soll nicht erforderlich sein. Das ist für den Kunden undurchschaubar. Für den Verkäufer/Vermieter ist der persönliche Kontakt das Entscheidende und nicht die Zulassung „für den Chef/die Firma“.

Eine „Alte-Hasen-Regelung“ ist für mich sinnvoll, denn vor allem die Erfahrung ist sehr hoch zu bewerten. Selbst ein fertig ausgebildeter junger Makler hat fast nur theoretische Kenntnisse und der Immobilienbereich ist viel zu komplex für einen starren Zulassungstest.

Für neue Makler und für Verwalter sollten sie auf jeden Fall Voraussetzung sein, da der Berufsstand an gutem Ansehen weiter gewinnen muss.

Was zeichnet einen starken und zukunftsfähigen Immobilienmakler aus?

Die Anforderungen sind im Laufe der letzten Jahre immer mehr gestiegen. Stark und Leistungsstark heißt in meinen Augen vor allem eine sehr gute Marktkenntnis. Hierzu gehören nicht nur eine gute Preis- und Immobilieneinschätzung, sondern auch ganz spezielle Ideen zur Vermarktung der jeweiligen Immobilie.

„Einfach inserieren“ können heute fast alle Personen, da das Internet bzw. die betreibenden Firmen es dem Privatmann vordergründig einfach machen. Folgende Punkte finden in meiner Tätigkeit eine große Berücksichtigung: „Präsentierungsmöglichkeit der Immobilie in 3-D, professionelle Grundrisse, ggf. Luftaufnahmen und Homestaging bzw. Präsentationstipps.

Zukunftsfähig ist man nur, wenn man das Internet zu schätzen und zu nutzen weiß und auch ganz besondere Vermarktungsstrategien einsetzt und auch die Vernetzung mit anderen Firmen und Maklern intensiv vorantreibt.

Befindet sich der deutsche Immobilienmarkt in einer Blase?

Eigentumswohnungen wurden z.B. Ende 2016 im bundesweiten Schnitt zu rund 8,5% höheren Preisen angeboten als ein Jahr zuvor. Neubau-Wohnungen haben sich etwa in „modernen Großstädten um rd. 11 % verteuert. Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind circa um 7% gestiegen.

Niedrige Zinsen, günstige Baukredite und Immobilien als Geldanlage sind aktuell attraktiv. Die Baubranche erwartet im laufenden Jahr den höchsten Umsatz seit Jahrzehnten.

Die Kaufpreise steigen schneller als die durchschnittlichen Einkommen und Mieten. So entfernen sich die Kaufpreise mehr und mehr vom substanziellen Wert der Immobilien.

Gegen eine Immobilienblase spricht bei uns, dass die Menschen ihre Schulden gerne schnell zurück zahlen und relativ lange Laufzeiten festschreiben. Eigenkapital in Höhe von zum Beispiel 20% ist eher die Regel als die Ausnahme.

Die Nachfrage nach Wohnungen (es entstehen mehr Mehrfamilien- als Einfamilienhäuser) ist größer als das, was aktuell gebaut werden kann, obwohl circa 23% mehr Wohnungen genehmigt wurden als im Vorjahr. Anders als etwa vor der Krise in Spanien findet der Boom in Deutschland zur richtigen Zeit am richtigen Ort statt.

Die Bundesregierung schätzt, dass jährlich etwa 350.000 Wohnungen gebaut werden müssten, um die hohe Nachfrage zu decken. Ich sehe zurzeit kein Platzen einer Immobilienblase, zumal die Häuserpreise in vielen ländlichen Regionen überhaupt nicht steigen.

Welche Immobilien sind aus Ihrer Sicht derzeit besonders interessant?

Aktuell ist es leider so, dass es einen großen Unterschied zwischen Immobilien „auf dem Land“ und „in der Stadt“ gibt. Häuser und Wohnungen in größeren Ballungsgebieten stehen daher für mich zurzeit an erster Stelle. Hier wiederum eher kleine Wohnungen mit guter Verkehrsanbindung – auch wenn diese zurzeit schon überverhältnismäßig teuer sind. Durch die Berücksichtigung der Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehrs lässt sich eine größere Unabhängigkeit der späteren Nutzer garantieren. Grundsätzlich muss natürlich auch der Bauwert der Immobilie Berücksichtigung finden – nicht nur die Lage.

Ebenso interessant sind Häuser, die stark renovierungsbedürftig sind bzw. Ausbaupotential haben. Durch die demografische Entwicklung sind Behindertenfreundlichkeit und ein entsprechendes Umfeld zu berücksichtigen.

Im Bereich der Kapitalanlage sind Pflegeimmobilien immer interessanter. Dieser Markt ist aber sehr schwer zu durchschauen und man braucht einen guten Berater, um hier die richtige Anlageform zu finden. Eine gute Informationsseite ist z.B. Pflegeimmobilienkauf.de

Was sind die größten Fehler, die Hauskäufer und Eigentümer machen?

Beim Hauskauf können Fehler besonders große, finanzielle Auswirkungen haben.

1. Zu schneller Kauf. Man sollte sich in Ruhe einen Überblick über den Markt verschaffen und Erfahrungen sammeln durch Vergleiche am Markt – auch unterschiedliche Lagen z.B. in Erwägung ziehen.

2. Zu geringes Finanzpolster: Die Finanzierung ist oft nicht solide bzw. man geht davon aus, dass im Leben „alles so weiter geht“. Planen Sie auch Arbeitslosigkeit und andere Unwägbarkeiten mit ein. Haben Sie ein Polster für eventuelle Sonderumlagen? Denken Sie an Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklerkosten, Grundsteuer, laufende Kosten und Mietausfälle.

3. Fehlende Bau- und Rechtskenntnisse. Immobilien können viele Baumängel haben oder Baugenehmigungen sind nicht vorhanden gewesen. Ein Fachmann sollte die Immobilie von A-Z überprüfen und die Reparaturen und Instandhaltungen für die nächsten Jahre und Jahrzehnte müssen richtig eingeschätzt und kalkuliert werden. Schauen Sie sich Ihre Immobilie ruhig 2–3-mal an, bevor Sie unterschreiben. Ist die Rücklagenhöhe ausreichend?

4. Zu wenig Recherche. Oft werden Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und Protokolle nicht aufmerksam gelesen. Was gehört einem wirklich? Wie viele Eigentümer gibt es? Wie streitbar ist die Gemeinschaft? (mh)

Sie wollen auch ein Makler-Interview für ImmoCompact, dem Fachmagazin für die Immobilienwirtschaft, geben? Dann tragen Sie einfach hier Ihre Daten ein.



Kommentare

von Roland F.W. Manke am 03.05.2017 um 11:47 Uhr
Genau getroffen, besser hätte man die Problematik nicht umreißen können!

Ich denke aber auch, dass solange jeder sich ohne Erlaubnis nach § 34c GewO
als „Gelegenheitsmakler“ betätigen kann, einem Missbrauch weiter Tür und Tor geöffnet bleiben.

Roland F.W. Manke, Hotelkaufmann u. Betriebswirt,
Fachmakler für Hotelimmobilien, Wirtschaftsmediator (IHK)
an der Handelskammer Hamburg

info@manke.de http://www.manke.de



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