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„Das Bestellerprinzip gehört abgeschafft“
05. Juli 2017

„Das Bestellerprinzip gehört abgeschafft“

Wie kommen Immobilienmakler in Zeiten von Regulierung, Digitalisierung und rasant steigender Immobilienpreise zurecht? ImmoCompact fragt nach. Diesmal im Gespräch: Henry Brömme-Herrmann von der IMMOVISTA GmbH – unter anderem zu den Auswirkungen des mittlerweile seit rund zwei Jahren bestehenden Bestellerprinzips.


Herr Brömme-Herrmann, wie stark hat das vor rund zwei Jahren eingeführte Bestellerprinzip die deutsche Immobilienwirtschaft verändert?

Das Bestellerprinzip im Bereich der Vermietung hat zur Folge, dass die Mietinteressenten weniger Objekte durch Makler angeboten bekommen. Die Interessenten sind in der Regel auch nicht bereit, dem Immobilienmakler zwei Kaltmieten für eine erfolgreiche Marktrecherche mit Vermittlung zu bezahlen. Hohe Marketing- und Personalkosten eines Immobilienbüros können nicht durch Erlöse von einer Kaltmiete pro Vermittlung gedeckt werden. Das Geschäft wird dementsprechend nicht mehr aktiv betrieben. Maklerbüros, welche die Vermietung schwerpunktmäßig betreiben, kämpfen mit dem Überleben und schwenken ihren Fokus in der Regel um auf Verkaufsobjekte. Das Bestellerprinzip gehört abgeschafft. Es ist ein populistisches Geschenk an die Wähler, welches negative Effekte auf den Gesamtmarkt zeigt.

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Wie lässt sich das Image der Immobilienmakler bzw. der Branche verbessern?

Durch höhere Einstiegsschwellen in den Beruf des Immobilienmaklers und klaren Anforderungen an das Ausbildungsniveau. Der IVD- Immobilienverband Deutschland hat diesbezüglich eine klare Empfehlung an die Politik ausgegeben, welche vor der Bundestagswahl aber nicht umgesetzt werden soll. Die Ordnungsämter sind darüber hinaus dazu angehalten, die Immobilienmakler nach den aktuellen Anforderungen (einwandfreies Führungszeugnis, kein Offenbarungseid, Insolvenz etc.) zu überprüfen. Mir sind zum Beispiel am Dresdner Markt einschlägig vorbestrafte oder auch insolvente „Makler“ bekannt, welche unbehelligt jeden Tag dem schwierigen Ruf des Immobilienmaklers neues Futter geben.

Wie wichtig wären neue Berufszulassungsregeln?

Neue Regeln sind für die Sicherheit von Käufern und Verkäufern vor finanziellen Risiken dringend notwendig. Andere Länder wie Österreich oder England sind seit Jahren Vorreiter.

Wie stark belasten Sie die ständig neuen Gesetze und Regulierungen?

Gesetze und Regelungen wie das Bestellerprinzip oder auch die überhöhten Anforderungen an den Datenschutz belasten den Arbeitsalltag und sind teils nicht umsetzbar. So wird zum Beispiel von sämtlichen Vertragspartnern verlangt, die Ausweise zu kopieren und zu archivieren. Herkunftsnachweise für Kaufpreise sollen ebenfalls durch den Makler dokumentiert werden. Hier schafft sich der Vermittler Konfliktpotenzial und die Kunden weigern sich diese Daten zu überlassen. Solche Gesetzgebungen existieren auf dem Papier, sind jedoch in der Praxis kaum durchsetzbar.

Was zeichnet einen starken und zukunftsfähigen Immobilienmakler aus?

Ein zukunftsfähiges Maklerbüro investiert in neue Medien und bietet seine Objekte zum Beispiel auch über eine mobile Webseite an. Analog des Bedarfs am Wohnungsmarkt unterstützt der Makler als Vertrieb von Neubauprojekten auch Projektentwickler bei der passenden Aufteilung und Gewichtung der Objekte. Zielgruppengerechtes Marketing in Zeiten einer überalterten Bevölkerung bringt Erfolge in einem solventen Marktsegment. So bietet die IMMOVISTA GmbH aus Dresden zum Beispiel für Senioren einen Hol-und Bringedienst für Besichtigungen. Die Immobilien werden altersgerecht geplant oder umgebaut. Haltegriffe im Sanitärbereich oder breitere Türmaße machen den Wohnbereich auch für Senioren oder Behinderte leichter nutzbar.

Darüber hinaus ist ein Tausch „Haus gegen Wohnung“ bei einem vielseitigen Angebot für ein professionelles Immobilienbüro kein Problem. So erhalten Senioren, welchen zum Beispiel das Einfamilienhaus über den Kopf wächst oder welche keine Treppen mehr steigen wollen, eine barrierefreie Eigentumswohnung. Die Bauzeit der Wohnung dient als Vertriebszeit des Hauses und so ist auch ohne Eigenmittel oder Zwischenfinanzierung ein „Tausch“ möglich. Dass das Maklerbüro sich auch um ein Umzugsunternehmen kümmert gehört dabei zum guten Service.

Was ist die größte Herausforderung vor der Sie derzeit stehen?

Die größte Herausforderung besteht in der Suche nach geeignetem, qualifiziertem Personal. Als namhaftes Immobilienbüro liegt die Messlatte bei der Personalauswahl entsprechend hoch. Qualifizierte Leute sind allerdings rar und ein Dauerthema.

Befindet sich der deutsche Immobilienmarkt in einer Blase?

Der deutsche Immobilienmarkt kann nie ausschließlich als Ganzes beurteilt werden. Die lokalen Wachstumsmärkte von Großstädten wie Berlin, Dresden oder München erleben einen Boom, welcher auf gesundem Wachstum beruht. Auch das aktuell erhöhte Angebot kann den Bedarf an Wohnraum nicht decken. Strengere Anforderungen an die Finanzierung durch neue Auflagen der EU machen es zudem auch in Niedrigzinszeiten nicht für alle einfach, die Wunschimmobilie zu finanzieren. Auch dieses Regularium wirkt einer Überhitzung durch überhöhte Preise entgegen, da die Beleihungsgrenzen der Banken automatisch Preise limitieren.

Marktsegmente wie zum Beispiel der Mietwohnungsbau in Ballungszentren können jedoch durchaus auf eine Blasenbildung hinweisen. So werden derzeit deutlich überhöhte Preise für Baugrundstücke in den Ballungszentren bezahlt. Die für die Finanzierung des Projekts am Ende notwendigen Mieteinnahmen von zumeist schon zweistelligen Kaltmieten pro m2 können nicht an allen Märkten von einer breiten Masse der Bevölkerung gezahlt werden. So tritt das Paradoxon ein, dass es eine große Anzahl an Mietinteressenten gibt, welche wiederum nicht das passende Produkt am Markt finden. Der Markt wiederum weißt einen Leerstand an neuen Mietwohnungen aus, welche dauerhaft leer stehen und die Statistik verzerren, da die Entwickler durch eine zu hohe Mieterwartung an der Realität vorbei geplant haben. Dies kann man aber eher mit einer Abkühlung des überhitzten Mietmarktes, als mit einer Blase beschreiben.

Welche Immobilien sind aus Ihrer Sicht derzeit besonders interessant?

Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen in den Metropolen. Die unterschiedlichen Käuferschichten wie Familien, Singles oder Rentner individualisieren diese Objekte in der Ausstattung oder den Ansprüchen an die Grundrisse jeweils. Hinter jeder Vermittlung steht eine Geschichte und es gibt ständig Abwechslung. Diese Faktoren sind bei einem Gewerbeobjekt nicht gegeben.

Was sind die größten Fehler, die Hauskäufer und Eigentümer machen?

Die größten Fehler sind die, den Kaufvertrag trotz juristischem Anspruch nicht genau zu lesen und zu hinterfragen. Die Auswahl des Vertragspartners sollte auch eine Besichtigung von Referenzen einschließen. Unternehmen in finanzieller Schieflage offerieren nach wie vor Ihre Projekte, wobei einige mit Sicherheit nicht fertiggestellt werden können. Darüber hinaus sollten z.B. Käufer nie von den Voraussetzungen für die Zahlung von Kaufpreisen oder deren Raten abweichen und ohne Nachweise oder Eintritt von Fälligkeiten zahlen. Nur so kommt es immer wieder zu Verlusten.

Welcher lokale Immobilienmarkt ist in Deutschland derzeit besonders interessant?

Als Investment lohnen sich derzeit am meisten Dresden und Leipzig. Diese Boomstädte wachsen stark und laufen gegen den Trend der durch Überalterung abnehmenden Bevölkerung. Dies ist zwar zum Beispiel auch in München der Fall. Hier sind die Preise jedoch dermaßen überzogen, das sich ein Investment nicht mehr lohnt. In Dresden profitieren Immobilienkäufer dagegen von weiter steigenden Preisen an einem überaus gesunden Markt. (mh)



Kommentare

von Elke Thamm am 06.07.2017 um 16:35 Uhr
...wenn es denn klar dem Gesetzestext im BGB entspräche. Tut es aber nicht,es ist einfach nicht klar definiert, wer der Besteller ist!
Sonst hätte ein bekannter Verfassungsrechtler keine Klage angestrengt.
Es kann nicht sein, dass uns ein Mietinteressent "bestellt",aufhält-beschäftigt einfach nur um sich einen Marktüberblick anzueignen. Wenn er sich dann endlich entscheidet-nichts bezahlen muss!
Es gehört abgeschafft!!



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