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„Das auch beim Immobilienkauf geplante Bestellerprinzip ist falsch“
20. August 2018

„Das auch beim Immobilienkauf geplante Bestellerprinzip ist falsch“

Das Bestellerprinzip auf den Immobilienkauf auszuweiten ist falsch und wird kläglich scheitern – diese klare Meinung vertritt Dr. Wulff Aengevelt, Geschäftsführer von Aengevelt Immobilien. Das Bestellerprinzip mache aus dem weisungsfreien Makler zudem einen Vertriebs-“Knecht“.


Die Diskussion um eine Ausweitung des Bestellerprinzips von Vermietungen auf Immobilienkäufe hat zuletzt wieder Fahrt aufgenommen. Dr. Wulff Aengevelt hat sich in einem aktuellen Kommentar nun klar zu einem solchen Schritt positioniert. Weder die Mietpreisbremse noch das Bestellerprinzip bei Wohnungsvermietungen hätten das Wohnungsangebot um eine einzige Einheit vergrößert, sondern es teilweise sogar noch erkennbar verringert. „Deshalb sind wie von uns bereits vor Einführung prognostiziert beide Maßnahmen kläglich gescheitert“, so Aengevelt.

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Verkäufer werden Kosten einpreisen

Uneinsichtig zünde das Bundesjustizministerium nun dennoch die nächsten Nebelkerzen. „Kann das Bestellerprinzip schon breiten Mietkreisen keine Verbesserung des Wohnraumstandards, keinen Mietstillstand und kein vermehrtes erschwingliches Wohnungsangebot bringen und im Ergebnis also nicht helfen, wie soll es wundersam dann Käufern helfen?“, fragt der Immobilienmakler. Analog zum Vermieter werde auch der Immobilienverkäufer die allein auf seine Schultern verlagerte Maklercourtage preiserhöhend einpreisen.

Weisungsgebundene Vertriebs-“Knechte“ statt freie Makler

Hinzu komme, dass mit dem Bestellerprinzip bei Immobilientransaktionen erheblich in die vom Grundgesetz geschützte Vertragsfreiheit der Kontrahenten eingegriffen würde. Das seit Einführung des BGB vor rund 120 Jahren geprägte Leitbild des redlichen Maklers als markterfahrener Mittler der Vertragsparteien werde aufgegeben. Nach deutschem Rechtsverständnis ist der Makler grundsätzlich nicht der einseitige Interessenvertreter wie zum Beispiel der Anwalt, Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater. „Den Makler von Gesetzwegen zukünftig prinzipiell zum einseitigen und damit weisungsgebundenen Vertriebs-“Knecht“ eines „Bestellers“ zu machen, ist ein eklatanter Eingriff in bewährte Marktabläufe und damit als Fehlgriff klar abzulehnen“, stellt Aengevelt klar. Das Bestellerprinzip bedeute Ende des klassischen Doppel-Maklers als bewährter parteiloser, sach- und fachgerechter weisungsfreier Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer.

Der Staat ist der Preistreiber

Der Staat solle vielmehr sich selbst als Preistreiber hinterfragen, da in der Regel über 10% der Transaktionskosten beim Immobilienkauf auf ihn zurückgehen, insbesondere aufgrund der zahlreichen Grunderwerbsteuererhöhungen der vergangenen Jahre. So bedeutet bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro für ein kleineres Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnungen die Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 6,5% Mehrkosten von 9.000 Euro. Diese sind in der Regel allein durch Eigenkapital sprich Sparleistung des Käufers zu erbringen.

Grunderwerbsteuer senken statt weiterer Nebelkerzen

„Nimmt man – optimistisch – eine für einen Schwellenhaushalt beachtliche jährliche Sparleistung von 5.000 Euro an, bedeutet dies eine Verzögerung von zwei Jahren, bis der Mehrbetrag angespart ist“, rechnet Aengevelt vor. Statt weitere Nebelkerzen zu zünden, solle die Bundesregierung daher lieber ihren Einfluss geltend machen, dass die Grunderwerbsteuer zumindest für den Eigennutzungserwerb von Wohnimmobilien endlich wieder auf den bundeseinheitlichen Satz von 3,5% zurückgesetzt wird.

Justizministerium irrt gewaltig

Das Argument des Ministeriums, dass das Bestellerprinzip zwar zur Kaufpreiserhöhung führe, der finanzierende Erwerber diese aber über die dann auch höhere Finanzierung wieder zurückbekomme, lässt Aengevelt nicht gelten: „Auch diese Behauptung ist schlichtweg falsch. Immobilienkredite basieren nicht auf dem nominellen notariellen Kaufpreis, sondern auf den nach einschlägigen Wertermittlungsrichtlinien von vom Finanzierer beauftragten Sachverständigen ermittelten erheblich geringeren Beleihungswerten.“ So wie Grunderwerbsteuer, Notar- u. Gerichtsgebühren und Käufermaklerprovision bislang nicht Bestandteil des Beleihungswertes sind, werde es auch die Maklerprovison nicht werden. Auch hier irre das Justizministerium also gewaltig. (mh)


<h5>Dr. Wulff Aengevelt</h5>
Dr. Wulff Aengevelt


Kommentare

von Franziska Link am 20.08.2018 um 14:22 Uhr
Wichtig wäre jetzt das unechte Bestellerprinzip das bereits bei Vermietungen existiert in ein echtes marktwirtschaftliches Prinzip zu wandeln. Das ganze Geschimpfe Auf das Bestellerprinzip hat doch nur zur Folge dass wieder übersehen wird dass es sich beim jetzigen "Bestellerprinzip" um kein Bestellerprinzip handelt und es genau so für Käufe eingeführt wird. Dann liebe Kollegen die ihr immer so mit jammern beschäftigt seid könnt ihr zusperren. Ein echtes Bestellerprinzip bei dem beide Parteien gleichberechtigt einen Makler beauftragen können entspräche der marktwirtschaftlichen Realität und würde aufgrund des verpflichtenden textlichen Auftrages allgemein sehr viel Rechtssicherheit bringen.

von Georg Danneberg am 20.08.2018 um 14:28 Uhr
Der Markt funktioniert!
Mengenmässig steigende Nachfrage führt zu höheren Preisen! Der Zuzug von über 2.000.000 Menschen nach Deutschland kann mit einer jährlichen Bauleistung von 250.000 bis 300.000 Wohneinheiten pro Jahr nicht kurzfristig kompensiert werden. Die Bauleistung kann aufgrund begrenzter Baukapazitäten nicht beliebig schnell erhöht werden. Anstatt den Versuch zu unternehmen, die zu schnell gestiegenen Preise für Miet- und Kaufimmobilien von Gesetes wegen zu drücken, könnte eine staatlich verordnete Mengenbegrenzung der Zuwanderung zu einer sofortigen Entlastung führen. Das wäre eine Aufgabe der Politik - nicht der Eingriff in funktionierende Märkte!

Denn die Märkte sind schlauer, anpassungsfähiger und weitaus schneller als die Legislative und die Exekutive.

Zweitens könnte der Staat den mit mehr als 40 Milliarden dotierten Topf, der jährlich für die Bewältigung der Zuwanderung ausgegeben wird (z.B. in Form von Mietkostenübernahmen, die weit über dem Marktniveau liegen oder Mietzahlungen trotz Leerstand)strukturell anders verwenden, anstatt damit die Miet- und Kaufpreise noch weiter anzuheizen. Z.B. über Förderung des Wohnungsbaues verbunden mit der Auflage, dass eine Miete auf relativ niedrigem Niveau vereinbart wird. Und zwar für Leistungsträger mit niedrigen Arbeitseinkommen.

Drittens könnte sich ein Verkehrs-/Wirtschaftsministerium endlich mit dem längst bekannten Problem befassen, wie der von Abwanderung betroffene ländliche Raum wieder Zuwachs bekommt und die Ballungszentren entlastet werden. Internet allein genügt da nicht! Allein das Preisgefälle bei Grundstücken sollte hier ins Auge fallen: 10,-- EURO pro Quadratmeter am Land, 5.000,-- €/m² in manchen Ballungsgebieten?!?!

Entzerrung und Dezentralisierung.

Das gilt für Arbeitsplätze, Firmenstandorte, Behördensitze,...
Wenn als kleines Beispiel ein Beamter in Tirschenreuth/Oberpfalz das gleiche Geld verdient, wie ein Beamter in gleicher Position in München, würde das die Attraktivität von Tirschenreuth beträchtlich steigern, und in München wäre eine Beamtenwohnung mehr verfügbar.
Noch größer wäre der Effekt, wenn die ganze Behörde mit dem gesamten Gehaltsvolumen in strukturschwache Gebiete verlegt würde, und der Ortszuschlag für teure Ballungszentren abgeschafft würde.

Wenn ein Langzeitarbeitsloser oder HartzIV-Bezieher in Nürnberg 400,--€ Kaltmiete bezuschusst bekommt, in Tirschenreuth aber nur 200,--, dann zieht er wohl lieber nach Nürnberg. Würde dieser Leistungsbezieher diese 400,--€ bekommen, egal wo er wohnt, und darf den Rest als Netto-Einkommen behalten, würde er sofort nach Tirschenreuth ziehen. Und in Nürnberg wäre eine teure Wohnung leer.

Einige "West-Rentner" sind nach Görlitz gezogen, weil die Immobilien und Lebenshaltungskosten hier günstiger sind. Ein paar Fördermittel in die Infrastruktur hätten hier größere Effekte, als in jeder Großstadt eine Millionen-Oper zu finanzieren!

Dies sind Beispiele, in denen der Staat seine eigenen Regeln ändern kann, und für alle Beteiligten Vorteile schaffen kann!

Den Unternehmern in Deutschland fallen sicher noch viele Stellschrauben ein. Denn sie müssen jeden Tag über die Optimierung ihrer Betriebe nachdenken, um nicht in eine Krise zu kommen. Politiker und Beamte haben Festgehälter.... Georg Danneberg, Bauträger

von Thomas Kohlmeier am 21.08.2018 um 08:40 Uhr
Demokratie!
Demokratie braucht Freiheit!
Freiheit, solange Sie andere nicht schädigt und im Überleben stört.
Warum wollen gerade sogenannte soziale Parteien (SPD uw.) den/die Bürger immer weiter in Ihrer freien
Entscheidungsfindung einschränken.
Mensch kümmert Euch endlich mal um die wichtigen Themen in unserer Geserllschaft.
Lohndumping
überbordenden Verwaltungsapparat, der keinen Bürgersinn macht
Gerechte Steuer- und Abgabenpolitik
Kinderausbildung, eine zeitgerechte Schulpolitik -Lehrpläne-
Leistungsprinzip, d.h., daß gesunde, erwachsene Menschen nicht über Jahre, Jahrzehnte auf Kosten der Gemeinschaft leben.Zeitliche Begrenzung Hartz4 und sonstige "Sozialleistungen"
Frau Nahles und Co schalten Sie endlich mal den Verstand ein statt immer nur populistische Sprüche zu kloppen.
Einen schönen nachdenklichen Tag.
T. Kohlmeier

von Ralf Cabe am 21.08.2018 um 12:07 Uhr
Absurde, unehrliche Symbolpolitik die nicht einen einzigen Quadratmeter mehr an dem dringend benötigtem BEZAHLBAREN Wohnraum schafft. Das sog. „Bestellerprinzip“ ist reine Augenwischerei und funktioniert in der Praxis nicht, bzw. nur zum Nachteil derer, die es eigentlich schützen soll, die Mietern oder hier bei dieser Vision die Käufer! Wie schon die Vermieter werden nun auch die Verkäufer diese Vertriebskosten der Maklerhonorare in die Nettopreise einpreisen. Das Haus oder die Eigentumswohnung kostet dann eben nicht mehr € 423.000 sondern €450.000. Das hat zur Folge, dass dann auch die vom Käufer an den Staat zu zahlenden Grunderwerbsteuer (€ 27.000 statt € 26.100), die Umschreibungsgebühren, die Notargebühren und die monatliche Darlehensrate entsprechend ansteigen. Beabsichtigt unsere Regierung mit diesem Makler-Bashing nur die Banken zu protegieren und Einnahmen die Grunderwerbsteuer zu erhöhen, weil eine direkt Steuererhöhung nicht durchsetzbar wäre?
Maklerhonorare sind Vertriebskosten. Und wie bei jedem Liter Milch, bei jedem Kilowatt Strom oder bei jeder anderen Ware oder Dienstleistung trägt immer der Endkunde solche Vertriebskosten. Anders als z. B. bei den im Endverbaucherpreis versteckt Vertriebskosten des Einzelhandels werden beim Immobilienkauf diese Vertriebskosten der Maklercourtage für den Käufer TRANSPARENT als Summe erkennbar ausgewiesen, damit für diesen Betrag eben kein zusätzliche Grunderwerbsteuer, keine zusätzlichen Gerichtsgebühren und keine zusätzlichen Notarkosten anfallen. Maklerhonorare sind also in dem Sinne keine Zusatzkosten!
Und ausserdem, in den Bundeländern , in denen traditionell schon immer der Verkäufer - vermeindlich - den Makler zahlt, haben sich da die Immobilienpreise verringert? Nein ! Sie sind im gleichen Maße gestiegen wie in den Bundeländern in denen das Maklerhonorar für den Käufer transparent ausgewiesen wird.

Ralf Cabel, Immobilienmakler Hamburg
Moderation Facebook 'MaklerDIskussion'



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